La nuda proprietà

Nuda proprietà e usufrutto: un legame inscindibile

Il diritto di proprietà rappresenta la massima espressione di godimento da parte di un soggetto, sia esso persona fisica o giuridica, su un bene. Il nostro legislatore ha definito la proprietà come il diritto reale che attribuisce al titolare la facoltà di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, naturalmente entro i limiti e osservando gli obblighi imposti dall'ordinamento giuridico (art.832 cod. civ). Il proprietario può comunque decidere di spogliarsi del godimento della cosa e cederlo, a titolo gratuito o oneroso, a terze persone. La fattispecie appena descritta è quella dell'usufrutto. L'usufruttuario secondo l'art. 981 del cod. civ. ha il diritto di godere della cosa altrui e l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Al proprietario, privato del suo diritto di godimento sul bene e spogliato da qualsiasi utilità economica, resta semplicemente la nuda proprietà, che ritornerà a espandersi e divenire nuovamente piena, solo nel momento in cui avrà termine il diritto di usufrutto. Affinché, la proprietà non perda per sempre il suo valore, il legislatore ha stabilito che l'usufrutto deve necessariamente essere costituito per un tempo determinato. E' possibile che il proprietario decida di vendere la nuda proprietà e riservarsi l'usufrutto per un tempo determinato o finché resta in vita e, proprio questo è uno degli aspetti più interessanti della nuda proprietà.

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Il perché di una scelta: compravendita della nuda proprietà

Complice la recente situazione economica, negli ultimi anni abbiamo assistito a un costante incremento di contratti aventi a oggetto la compravendita di nude proprietà. Molto spesso i venditori sono persone dai 65 anni in su che desiderano ottenere una rendita supplementare alla pensione. La vendita della nuda proprietà pone il venditore nella condizione di non spogliarsi del godimento della propria abitazione ma di continuare a viverci fino alla morte. Verrebbe spontaneo chiedersi a chi può interessare comprare un immobile se non se ne può godere immediatamente, e la risposta potrebbe sorprenderci. Sono, infatti, tante le persone che investono sul mattone e, in questo caso particolare, l'acquisto può rivelarsi particolarmente vantaggioso perché il prezzo pagato è normalmente inferiore di circa il 30% - 50% del valore di mercato dell'immobile. Si tratta di una forma di investimento che ha necessariamente una prospettiva di lungo o medio temine ancorata all'età del venditore. E' interessante anche il fatto che con l'acquisto della nuda proprietà, l'acquirente dovrà farsi carico delle sole spese di straordinaria amministrazione, mentre resta a carico dell'usufruttuario il pagamento di tutte le imposte e tasse sulla casa, nonché le spese di ordinaria manutenzione. Inoltre se durante il godimento del bene l'usufruttuario non ne rispetta la destinazione economica, potrebbe vedersi condannato al risarcimento dei danni al nudo proprietario. Una soluzione questa della nuda proprietà, che bilancia gli interessi contrapposti di chi intende investire e di chi intende fare cassa senza privarsi immediatamente del bene.

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La nuda proprietà: Contratti e mutui

La forma contrattuale più utilizzata, in materia di nuda proprietà, è rappresentata dalla compravendita immobiliare con contestuale costituzione del diritto di usufrutto in capo al venditore. Se all'apparenza la compravendita della nuda proprietà può presentarsi come un'operazione semplice e lineare, nella realtà si tratta di una contrattazione particolarmente delicata per via dei diversi fattori che entrano in gioco. Nella formazione del prezzo d'acquisto si dovrà tener conto: dell'età del venditore, di quante persone si riservano il diritto d’ usufrutto, del termine dell'usufrutto, della condizione e ubicazione dell'immobile. Esistono infine specifiche tabelle di riferimento da consultare per verificare il valore dell'immobile al netto dell'usufrutto. Il pagamento del prezzo da parte del nudo proprietario può avvenire in diversi modi: dal pagamento in unica soluzione, al pagamento di una rendita vitalizia, per finire con una soluzione mista dove si versa un acconto e si dilaziona il resto in rate mensili o come diversamente stabilito tra le parti. Visto il costante aumento delle compravendite di nuda proprietà, anche le banche hanno studiato delle linee di credito specifiche in cui viene finanziata solo una parte dell'importo totale dell'acquisto e generalmente è richiesta la costituzione di una garanzia da parte dell'usufruttuario.