Verifiche da parte della Guardia di Finanza
Negli ultimi quattro anni, l'Agenzia del Territorio ha intensificato i controlli trovando oltre 570 mila immobili non registrati che si vanno a sommare a quelli precedentemente scoperti con la visura del 2005. L'indagine svolta dall'ente è stata eseguita grazie al confronto tra la cartografia, presente nell'Agenzia delle Entrate, e le mappe aeree di nuova generazione in alta dimensione che hanno permesso di scovare migliaia di edifici, quali abitazioni e magazzini, del tutto sconosciuti al catasto. In seguito ai controlli lo Stato è riuscito a recuperare milioni di euro, anche per merito dell' intervento del Comune che invitava i proprietari a mettersi in regola. Il direttore dell'Agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, ha dichiarato che un gran numero di cittadini ha aderito spontaneamente decidendo di mettersi in regola. Tuttavia, ha anche sottolineato che i proprietari che si sono autodenunciati erano possessori di immobili con un basso valore catastale, mentre i proprietari di fabbricati con un elevato valore catastale ovvero i veri evasori, si sono ben guardati dal dichiarare i loro beni immobili mai accatastati.
Tipologia di casa fantasma
Le case fantasma si dividono in due tipologie differenti: - fabbricati privi di intestazione: nella visura non è presente la casa accatastata come abitazione oppure il terreno pertinente, situazione che può verificarsi, solitamente, quando viene a mancare la voltura dell'atto notarile, in seguito a denunce di successione che non ne identificano chiaramente la proprietà oppure a causa di un errore all'atto della registrazione dell'immobile. Per verificare lo sbaglio è necessario richiedere una visura storica che analizzi tutti i passaggi di proprietà dell'immobile; - fabbricati senza registrazione: è il caso più frequente, verificatosi spesso negli ultimi anni, l'immobile, in questo caso, non risulta registrato presso il Catasto, la non avvenuta registrazione dell'immobile può essere anche sconosciuta al proprietario. L'Agenzia del Territorio dopo aver eseguito il controllo topografico ha provveduto all'inserimento, nel registro del Catasto, di tutti gli immobili fantasma classificandoli per categoria, classe e rendita presunta come previsto dal decreto legge 78 del 2010. Qualora l'ignaro cittadino scopra che il suo immobile è stato registrato presso il Catasto, previa la verifica, deve richiedere l'intervento di un geometra catastale allo scopo di controllare la correttezza della registrazione. Può capitare che durante la registrazione il Catasto compia degli errori, oltre al 15 % degli immobili registrati dopo la verifica appartenevano alla categoria da non registrare, in quanto erano delle opere non fisse sul terreno come pollai, baracche, capanne degli attrezzi. Nel 10 % dei casi, si trattava di fabbricati realmente non accatastati ma presenti su terreni appartenenti ad altri soggetti, come per esempio ai vicini di casa, ciò nonostante la cartella di registrazione perviene all'erroneo proprietario.
Ricorso per la registrazione dell'immobile
Nel caso abbiamo verificato che l'immobile non doveva essere registrato, dobbiamo tutelarci legalmente per eliminare le eventuali sanzioni e le relative imposte annuali. Il nostro intervento deve essere tempestivo, consisterà nell'invio all'Agenzia delle Entrate di una istanza di autotutela, richiedendo quindi la chiusura dell'accertamento, l'annullamento di tutte le sanzioni, e la cancellazione dell'unità immobiliare inserita nel Catasto erroneamente. Nel caso l'immobile esiste e doveva essere registrato correttamente all'interno del registro del Catasto, allora occorrerà, secondo l'articolo 19 del decreto legge 78 del 2010, richiedere la registrazione e pagare la sanzione conteggiata dall'Agenzia del Territorio in modo tempestivo per evitare future imposte e more. La registrazione prevede una denuncia denominata voltura catastale che permette di segnalare all'Agenzia delle Entrate che il soggetto è proprietario di un determinato immobile. La voltura va presentata in caso di trasferimento di proprietà ma anche nel caso di scoperta di abitazione fantasma. La voltura è molto semplice, ma per non sbagliare è consigliabile affidarsi ad un tecnico abilitato per richiederne la procedura. Per la presentazione è necessario avere a disposizione: la delega, nel caso chi presenti la denuncia sia un professionista, i dati anagrafici dell'intestatario proprietario dell'immobile, i dati catastali dell'immobile che sono reperibili nella visura catastale, se non presenti dovremmo rivolgerci ad un geometra abilitato. Il costo della vultura è di 69,62 euro per gli oneri di diritto catastale, la domanda avviene previa la compilazione di un determinato modulo, debitamente firmato e datato, scaricato dopo essersi collegati sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Domande frequenti
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Cosa succede se scopro che la mia casa è stata registrata d'ufficio dal Catasto?Se risulti proprietario di un immobile 'fantasma' registrato d'ufficio, devi agire rapidamente per verificare la correttezza dei dati. Contatta un geometra o un tecnico abilitato per controllare se la classificazione (categoria, classe, rendita) è corretta. Spesso il Catasto commette errori, come includere manufatti non soggetti a registrazione (es. capanni attrezzi) o attribuire l'immobile al vicino errato. Se i dati sono esatti, dovrai regolarizzare la posizione pagando la sanzione prevista entro i termini stabiliti per evitare ulteriori interessi. Se invece l'immobile era già registrato o non doveva esserlo, potrai presentare istanza di autotutela per annullare sanzioni e cancellare l'unità.
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Quali documenti servono per effettuare la voltura catastale di un immobile non accatastato?Per presentare la voltura catastale, necessaria per intestare un immobile fantasma, ti serviranno alcuni elementi fondamentali. Innanzitutto, i dati anagrafici completi del nuovo proprietario e i dati catastali dell'immobile, reperibili tramite visura. Se non li hai, dovrai rivolgerti a un tecnico. È inoltre obbligatoria la compilazione del modulo specifico disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate, debitamente firmato e datato. Se la pratica viene gestita da un professionista, sarà necessario allegare anche la delega firmata dal proprietario. Il costo fisso per gli oneri di diritto catastale è di 69,62 euro. Si consiglia sempre l'assistenza di un geometra per evitare refusi che potrebbero bloccare la pratica.
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Come posso difendermi se il Catasto registra erroneamente un manufatto non soggetto a tassa?Alcuni manufatti, come pollai, baracche mobili o capanne degli attrezzi, non sono soggetti a registrazione catastale perché considerati opere non fisse. Se il Catasto li include erroneamente nel registro, potresti ricevere avvisi di pagamento ingiustificati. In questo caso, per tutelarti da sanzioni e imposte annuali, devi inviare tempestivamente all'Agenzia delle Entrate un'istanza di autotutela. Chiedi esplicitamente la chiusura dell'accertamento, l'annullamento delle sanzioni e la cancellazione dell'unità immobiliare dal registro. Questa procedura legale è essenziale per correggere l'errore amministrativo e dimostrare che il bene non rientra nelle categorie imponibili soggette a visita e registrazione.
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Qual è la differenza tra immobile privo di intestazione e immobile senza registrazione?La distinzione è cruciale per capire come intervenire. Un immobile 'privò di intestazione' esiste già nel Catasto, ma manca il nome del proprietario attuale nella visura. Questo accade spesso per omissioni di voltura successive a successioni o errori di trascrizione. Per chiarire la situazione, serve una visura storica per tracciare i passaggi di proprietà. Al contrario, un immobile 'senza registrazione' è completamente sconosciuto al sistema catastale; non esiste alcun record precedente. In questo caso, l'immobile viene inserito ex novo dal Catasto dopo verifiche topografiche. Mentre nel primo caso si corregge l'intestazione, nel secondo si procede alla prima registrazione ufficiale dell'edificio.
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È obbligatorio farsi aiutare da un tecnico per la voltura catastale?Non è strettamente obbligatorio per il privato presentare la domanda, ma è fortemente consigliato affidarsi a un geometra o tecnico abilitato. La procedura richiede precisione nei dati catastali e anagrafici; un errore può causare il rigetto della pratica o futuri problemi legali. Inoltre, il tecnico verifica se l'immobile è effettivamente registrabile e calcola correttamente le imposte dovute. Il costo della pratica è contenuto (circa 69,62 euro di diritti fissi), ma il rischio di sanzioni maggiori per irregolarità è alto. Un professionista garantisce che la voltura, necessaria per trasferire la proprietà o regolarizzare un'autoaccertamento, venga chiusa correttamente e senza intoppi burocratici.
