Di cosa si tratta
L'affitto con riscatto prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione particolare, che include un canone maggiore, anche fino al 50%, rispetto alle normali tariffe di mercato, ma che include anche la possibilità di poter successivamente acquistare l'immobile ad un costo prefissato, secondo determinate condizioni. Con questo tipo di accordo, si ha il vantaggio di poter procedere successivamente all'acquisto ottenendo uno sconto sul totale della cifra convenuta. A seconda delle condizioni stabilite al momento della stipula del contratto, lo sconto può equivalere all'intero importo dei canoni versati fino a quel momento, oppure ad una parte di essi. Lo sconto ottenibile sul costo di acquisto finale subisce una diminuzione progressiva dipendente dalla durata della locazione. Un altro vantaggio che questo tipo di contratto offre al futuro cliente è quello di poter acquistare un immobile tra qualche anno al costo fissato, senza dover temere aumenti dovuti all'andamento del mercato. Il proprietario dell'abitazione ha il vantaggio di poter mettere a rendita l'edificio e anche di veder aumentare le possibilità di vendita, dal momento che il locatario avrà tutto l'interesse a portare a termine l'acquisto della casa in modo da mettere a frutto le somme versate nel tempo, ottenendo condizioni di vendita vantaggiose. Il proprietario avrà inoltre la sicurezza di poter mantenere fisso il costo stabilito, senza timore di incorrere in svalutazioni. Ci sono comunque due aspetti importanti da considerare: il mantenimento in buono stato dell'abitazione da parte del locatario e il costante e corretto pagamento dei canoni, se tali condizioni vengono meno la situazione può complicarsi. Tuttavia non si hanno meno rischi con un normale contratto d'affitto, la correttezza e l'onestà delle persone è sempre alla base della buona riuscita di qualsiasi tipo di accordo.
Le motivazioni
La formula contrattuale dell'affitto con riscatto nasce come adeguamento all'attuale situazione economica e ai mutati bisogni di venditori e compratori. Tra le cause della creazione di questa nuova tipologia di contratto abbiamo innanzitutto una capacità di risparmio e di spesa che è molto diminuita per le famiglie. Allo stesso tempo, le banche sono sempre meno propense all'erogazione di credito e applicano misure sempre più restrittive. La situazione lavorativa precaria e l'incertezza finanziaria, hanno contribuito a spingere in questa direzione. L'affitto con riscatto può essere una buona soluzione per coloro che, pur disponendo di un reddito mensile di buon livello, non hanno l'immediata liquidità necessaria né i requisiti per poter richiedere un mutuo al fine di acquistare una nuova abitazione. Questa formula è scelta in modo particolare da giovani con lavori a tempo determinato, e quindi con difficoltà di accesso ad un mutuo, ma con il desiderio di investire i propri risparmi in una casa.
Alcuni dati
In diversi paesi europei questa formula contrattuale è già in uso da tempo. In Italia i contratti d'affitto con riscatto stanno incrementando e il numero di consensi registrato è sempre maggiore. Andando ad analizzare gli annunci pubblicati su Casa.it, uno dei portali immobiliari più seguiti e accreditati, le offerte relative a questa formula contrattuale sono aumentate, nell'ultimo anno, del 13% e la domanda è incrementata del 9%. L'affitto con riscatto è applicato in modo particolare alle abitazioni di nuova fabbricazione e principalmente nel Nord Italia. Il primo posto, sia per quanto riguarda la domanda che l'offerta, spetta alla Lombardia seguita immediatamente dopo dal Piemonte, nella classifica troviamo a seguire l' Emilia Romagna e il Veneto. La regione Lazio registra un aumento del fenomeno localizzato principalmente nella provincia. Le tipologie di abitazione maggiormente ricercate sono sia appartamenti nuovi sia appartamenti tradizionali. Questo tipo di soluzione contrattuale sembra invece non interessare ancora le regioni del Sud Italia. In questo periodo di crisi, il mercato immobiliare ha saputo reagire proponendo soluzioni nuove e formule alternative in grado di permettere al settore di poter affrontare la particolare situazione economica, ma anche stimolando i consumatori a non abbandonare gli investimenti nel mattone, dando quindi la possibilità di non dover rinunciare all'opportunità di poter avere una casa di proprietà.
Domande frequenti
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Come funziona esattamente il meccanismo dello sconto sui canoni versati?Nell'affitto con riscatto, il canone mensile è solitamente superiore del 30-50% rispetto al mercato normale. Una parte di questo sovrapprezzo viene accantonata mentalmente o contrattualmente per ridurre il prezzo finale di acquisto. Se decidi di comprare la casa, lo sconto applicato al prezzo pattuito iniziale corrisponde generalmente all'intero importo dei canoni pagati o a una loro percentuale. È fondamentale verificare nel contratto quanta parte del canone effettivo va a copertura del valore di riscatto, poiché lo sconto tende a diminuire progressivamente se la locazione si protrae oltre certi termini stabiliti.
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Chi può beneficiare di questa soluzione immobiliare?Questa formula è ideale per chi ha un reddito mensile stabile e sufficiente a sostenere un canone più alto, ma non dispone della liquidità immediata per un anticipo o non possiede i requisiti bancari per ottenere un mutuo tradizionale. È particolarmente adatta a giovani lavoratori, spesso con contratti a tempo determinato o progetti imprenditoriali recenti, che desiderano bloccare il prezzo di acquisto attuale pur non potendo accedere al credito bancario immediato. Permette di trasformare la spesa affittuale in un investimento verso la futura proprietà.
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Quali sono i principali vantaggi economici per acquirente e proprietario?Per l'inquilino-acquirente, il vantaggio principale è il blocco del prezzo di acquisto: non subirà eventuali rialzi del mercato immobiliare nei anni successivi. Inoltre, trasforma i canoni in un contributo al prezzo finale. Per il proprietario, il canone maggiorizzato garantisce un rendimento immediato superiore al normale affitto e riduce il rischio di morosità, poiché l'inquilino ha un forte incentivo economico a pagare puntualmente per non perdere i contributi accumulati verso l'acquisto. Il proprietario mantiene anche la certezza del valore di vendita concordato.
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Dove è più diffuso l'affitto con riscatto in Italia?Il fenomeno è concentrato prevalentemente nel Nord Italia, con la Lombardia che guida sia la domanda che l'offerta, seguita da Piemonte, Emilia Romagna e Veneto. Si riscontra un aumento significativo anche nel Lazio, soprattutto nelle province. Al contrario, questa soluzione è ancora poco diffusa nelle regioni del Sud Italia. I dati mostrano un incremento degli annunci e delle richieste, indicando una crescente attenzione da parte del mercato immobiliare verso forme alternative di accesso alla casa di proprietà.
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Quali sono i rischi e gli obblighi principali per l'inquilino?I rischi derivano principalmente dal mancato rispetto degli obblighi contrattuali. L'inquilino deve mantenere l'immobile in perfetto stato e pagare i canoni regolarmente; in caso contrario, il proprietario potrebbe recedere dal contratto, facendo perdere all'inquilino i contributi versati verso il riscatto. Non essendoci garanzia bancaria automatica, la tutela si basa sulla solidità del contratto e sull'onestà delle parti. È cruciale chiarire subito chi sostiene le spese di manutenzione straordinaria e quali interventi sono considerati migliorativi ai fini del calcolo dello sconto finale.
