Tabelle millesimali

Il valore delle unità immobiliari

Il criterio legale di ripartizione e la sua derogabilità

Innanzitutto è necessario chiarire che non esiste una sola tipologia di tabella ma che ne esistono diverse per ogni tipo di servizio o di bene comune che necessita di essere quindi ripartito proporzionalmente. La norma codicistica di partenza è l'art. 1123 c.c., rubricato "Ripartizione delle spese", il quale prevede che per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per i servizi e per le innovazioni, si fa riferimento come accennato in precedenza, al criterio proporzionale, salvo diversa convenzione ma al secondo comma l'art. 1123 c.c. fa anche riferimento alla possibilità che ci siano cose che siano destinate a servire i condomini in misura differente, non proporzionale al valore bensì proporzionalmente all'uso. Doverosa, una premessa di carattere generale sulla natura dell'obbligo di contribuzione: stante l'esistenza del suddetto obbligo in capo al singolo condomino, che costituisce una cosiddetta obbligazione "propter rem" con puro valore dichiarativo, esso preesiste all'approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea. Da questo ne deriva tra l'altro che l'obbligo è oggetto di successione a titolo particolare, ricadendo sul condomino successore. Orbene il criterio legale di ripartizione proporzionale può essere derogato dalla volontà unanime dei condomini, stabilendo criteri di ripartizione delle spese differenti.

La formazione delle Tabelle millesimali

Le tabelle in realtà costituiscono formalmente un vero e proprio allegato del regolamento condominiale, il quale in forza dell'art. 1138 c.c. deve essere formato quando il numero dei condomini presenti in un determinato edificio, sia superiore a 10. In realtà la legge non vieta ai condomini con meno di 10 condomini e relative unità immobiliari, di costituire un assemblea e ripartire le spese sulla base di Tabelle millesimali. Ne consegue che in assenza del numero legale minimo di 10 condomini, le Tabelle millesimali non saranno necessarie. A norma del citato articolo inoltre, ogni condomino può prendere l'iniziativa per la loro formazione. Per quanto riguarda l'approvazione delle Tabelle millesimali la regola generale presuppone la sussistenza delle maggioranze indicate dall'art. 1136 c.c. secondo comma e quindi la maggioranza dei partecipanti all'assemblea, rappresentante nel complesso, almeno 500 millesimi.

Tipologie di Tabelle millesimali

Il primo tipo di Tabelle millesimali che conviene analizzare è quello delle tabelle contrattuali che pongono in essere una deroga al criterio legale di ripartizione, sulla base della clausola espressa dall'art. 1123 c.c.. Esse vengono approvate dall'acquirente unitamente al regolamento contrattuale e formalmente sono inserite nell'atto di vendita dell'immobile. Sono soggette a revisione nei casi e nei modi stabiliti dalla legge e precipuamente, o in presenza di nuovo accordo tra tutti i partecipanti oppure su ricorso all'autorità giudiziaria dei singoli condomini. Le Tabelle millesimali giudiziali sono espressione di un principio desumibile dall'art. 1138 c.c., che riconosce in capo ai singoli condomini la facoltà di esercitare il potere di adire l'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere la formazione delle tabelle, ad una condizione, che cioè sia stato approvato un regolamento. Le Tabelle millesimali assembleari infine sono quelle che derivano dall'approvazione unanime dell'assemblea di tutti i condomini. Discussa a tal proposito è la natura dell'atto di approvazione delle Tabelle millesimali, tuttavia la giurisprudenza di legittimità più risalente, non senza attirare critiche, ne ha da tempo affermato la natura di negozio di accertamento.