come capire le tabelle millesimali

Il valore delle unità immobiliari

La norma di riferimento in materia di Tabelle millesimali è l'art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile, di recente novellato dall'art. 21 della legge 11 dicembre 2012, il quale recita testualmente che "il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio". Si comprende allora che il primo punto nodale della materia condominiale è la determinazione del valore delle singole unità immobiliari. Il secondo comma del medesimo articolo fa riferimento, nell'accertamento dei valori di cui al primo comma, non al canone locatizio, ai miglioramenti e allo stato di manutenzione delle singole unità immobiliari bensì alla metratura, al piano, all'esposizione dell'immobile ed altri parametri oggettivi. Viene in rilievo quindi il valore dell'immobile considerato al netto degli interventi e quindi senza tenere conto null'altro.

Il criterio legale di ripartizione e la sua derogabilità

Innanzitutto è necessario chiarire che non esiste una sola tipologia di tabella ma che ne esistono diverse per ogni tipo di servizio o di bene comune che necessita di essere quindi ripartito proporzionalmente. La norma codicistica di partenza è l'art. 1123 c.c., rubricato "Ripartizione delle spese", il quale prevede che per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per i servizi e per le innovazioni, si fa riferimento come accennato in precedenza, al criterio proporzionale, salvo diversa convenzione ma al secondo comma l'art. 1123 c.c. fa anche riferimento alla possibilità che ci siano cose che siano destinate a servire i condomini in misura differente, non proporzionale al valore bensì proporzionalmente all'uso. Doverosa, una premessa di carattere generale sulla natura dell'obbligo di contribuzione: stante l'esistenza del suddetto obbligo in capo al singolo condomino, che costituisce una cosiddetta obbligazione "propter rem" con puro valore dichiarativo, esso preesiste all'approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea. Da questo ne deriva tra l'altro che l'obbligo è oggetto di successione a titolo particolare, ricadendo sul condomino successore. Orbene il criterio legale di ripartizione proporzionale può essere derogato dalla volontà unanime dei condomini, stabilendo criteri di ripartizione delle spese differenti.

La formazione delle Tabelle millesimali

Le tabelle in realtà costituiscono formalmente un vero e proprio allegato del regolamento condominiale, il quale in forza dell'art. 1138 c.c. deve essere formato quando il numero dei condomini presenti in un determinato edificio, sia superiore a 10. In realtà la legge non vieta ai condomini con meno di 10 condomini e relative unità immobiliari, di costituire un assemblea e ripartire le spese sulla base di Tabelle millesimali. Ne consegue che in assenza del numero legale minimo di 10 condomini, le Tabelle millesimali non saranno necessarie. A norma del citato articolo inoltre, ogni condomino può prendere l'iniziativa per la loro formazione. Per quanto riguarda l'approvazione delle Tabelle millesimali la regola generale presuppone la sussistenza delle maggioranze indicate dall'art. 1136 c.c. secondo comma e quindi la maggioranza dei partecipanti all'assemblea, rappresentante nel complesso, almeno 500 millesimi.

Tipologie di Tabelle millesimali

Il primo tipo di Tabelle millesimali che conviene analizzare è quello delle tabelle contrattuali che pongono in essere una deroga al criterio legale di ripartizione, sulla base della clausola espressa dall'art. 1123 c.c.. Esse vengono approvate dall'acquirente unitamente al regolamento contrattuale e formalmente sono inserite nell'atto di vendita dell'immobile. Sono soggette a revisione nei casi e nei modi stabiliti dalla legge e precipuamente, o in presenza di nuovo accordo tra tutti i partecipanti oppure su ricorso all'autorità giudiziaria dei singoli condomini. Le Tabelle millesimali giudiziali sono espressione di un principio desumibile dall'art. 1138 c.c., che riconosce in capo ai singoli condomini la facoltà di esercitare il potere di adire l'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere la formazione delle tabelle, ad una condizione, che cioè sia stato approvato un regolamento. Le Tabelle millesimali assembleari infine sono quelle che derivano dall'approvazione unanime dell'assemblea di tutti i condomini. Discussa a tal proposito è la natura dell'atto di approvazione delle Tabelle millesimali, tuttavia la giurisprudenza di legittimità più risalente, non senza attirare critiche, ne ha da tempo affermato la natura di negozio di accertamento.

Domande frequenti

Quali parametri oggettivi devono essere considerati per calcolare i millesimi?

Per determinare il valore proporzionale delle unità immobiliari, la normativa vigente (art. 68 disp. att. cod. civ.) impone di fare riferimento esclusivamente a parametri oggettivi legati all'immobile stesso. Nello specifico, bisogna considerare la metratura, il piano su cui si trova l'unità, l'esposizione (soleggiamento, vista) e altri fattori strutturali simili. È fondamentale notare che il calcolo non deve tener conto del canone locatizio, dello stato di manutenzione interno o di eventuali miglioramenti apportati dal singolo proprietario. L'obiettivo è valutare il valore intrinseco dell'unità immobiliare al netto di interventi personali, garantendo così una base di calcolo equa e standardizzata per la ripartizione delle spese condominiali.
È possibile modificare le tabelle millesimali dopo la loro approvazione?

Sì, le tabelle millesimali possono essere modificate, ma le modalità dipendono dal tipo di origine e dalle volontà dei condomini. In linea generale, il criterio legale di ripartizione può essere derogato solo se c'è l'unanimità di tutti i condomini, i quali possono stabilire criteri diversi basati sull'effettivo uso delle parti comuni. Inoltre, le tabelle contrattuali (quelle inserite negli atti di vendita) sono soggette a revisione se tutti i proprietari concordano o tramite ricorso all'autorità giudiziaria. Anche le tabelle assembleari o giudiziali possono essere aggiornate seguendo le procedure legali previste, poiché rappresentano accordi o decisioni che possono evolversi nel tempo in base alle necessità del condominio o a nuove sentenze.
Chi può richiedere la formazione delle tabelle millesimali?

Secondo l'articolo 1138 del codice civile, ogni singolo condomino ha il diritto di prendere l'iniziativa per la formazione delle tabelle millesimali. Questo vale soprattutto negli edifici con più di dieci unità immobiliari, dove la redazione del regolamento condominiale è obbligatoria. Tuttavia, la legge non vieta nemmeno ai condomini di piccoli palazzi (meno di 10 unità) di costituirsi in assemblea e di creare le tabelle per una corretta gestione. La richiesta può nascere dall'esigenza di chiarire la ripartizione delle spese e, se necessario, il singolo interessato può arrivare fino all'Autorità Giudiziaria per ottenerne la formazione, purché sia già stato approvato un regolamento condominiale di base.
Quali maggioranze servono per approvare le tabelle millesimali in assemblea?

L'approvazione delle tabelle millesimali in sede assembleare segue regole precise stabilite dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Per essere valide, le tabelle devono essere approvate dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea, che devono rappresentare complessivamente almeno 500 millesimi di proprietà dell'edificio. Questa soglia garantisce che la decisione rifletta l'interesse della parte prevalente del condominio. È importante ricordare che l'obbligo di contribuire alle spese nasce prima ancora dell'approvazione formale dello stato di riparto, trattandosi di un'obbligazione 'propter rem', ovvero legata alla proprietà dell'immobile e trasmissibile ai nuovi acquirenti senza bisogno di ulteriori atti.
Esistono diversi tipi di tabelle millesimali? Quali sono?

Sì, esistono principalmente tre tipologie di tabelle millesimali, ognuna con una fonte giuridica diversa. Le tabelle contrattuali derivano dagli atti di acquisto e regolamentano la ripartizione fin dall'inizio, potendo derogare al criterio legale se esplicitamente previsto. Le tabelle giudiziali sono imposte dai tribunali su richiesta dei condomini quando non riescono a trovare un accordo, rispettando comunque il principio dell'art. 1138 c.c. Infine, le tabelle assembleari sono quelle approvate direttamente dall'assemblea dei condomini, solitamente con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. Ognuna di queste ha effetti specifici sulla gestione delle spese e sulla capacità di essere modificate in futuro.