Il sottotetto condominiale: cosa c'è da sapere
Il sottotetto è, sia dal punto di vista letterale che da quello giuridico, l'ambiente di un edificio che si estende tra il tetto e l'ultimo solaio piano. Spesso viene chiamato anche soffitta e, se recuperato e abitabile, diventa una mansarda. Il problema riguardante il sottotetto non sta comunque nella sua definizione quanto piuttosto nell'attribuire la proprietà di questo ambiente dell'immobile. Se si tratta di uno stabile indipendente non vi è nessun dubbio, in quanto il sottotetto risulta di sua proprietà come il resto dell'edificio. Non vi sono problemi nemmeno se lo stabile è di proprietà di due o più persone, ma nel caso di condomini è stato reso necessario l'intervento dalla giurisprudenza. Infatti occorre definire se questa parte dell'edificio è di proprietà di uno dei condomini oppure se è condominiale. È stata la riforma del condominio, cioè la legge 220/2012 a introdurre la questione della proprietà del sottotetto, che è stato inserito nel novero delle parti comuni. Ciò vale nei casi in cui il regolamento condominiale o gli atti di acquisto non dicano nulla in merito.
La proprietà del sottotetto secondo la Cassazione
La proprietà del sottotetto in un condominio è stata comunque oggetto della giurisprudenza, in quanto da anni si è affermato che l'elenco delle parti di proprietà condominiale non si esaurisce con quelle indicate nel Codice Civile all'articolo 1117. Infatti questa parte dello stabile non vi è inserita. Tenendo conto di quanto stabilito dagli atti d'acquisto, si considera una parte dello stabile di uso comune in base alla sua destinazione d'uso, cioè se è funzionale a usufruire di porzioni di piano di esclusiva proprietà. Questa concezione è stata riproposta da una sentenza della Cassazione del 23 luglio 2012, emessa prima che venisse approvata la legge 220/2012. La proprietà del sottotetto secondo la Cassazione dipende innanzitutto dal titolo: è quindi necessario controllate gli atti d'acquisto e il regolamento. Nel caso non vi siano riferimenti al sottotetto, si applica la presunzione di comunione se il locale è oggettivamente di uso comune in base alle sue caratteristiche funzionali e strutturali. In definitiva la proprietà del sottotetto secondo la Cassazione può essere condominiale se gli atti d'acquisto non determinano la questione e si valuta caso per caso.
Il sottotetto, le spese condominiali e l'uso comune
Determinare la proprietà del sottotetto condominiale ha effetti anche sulle spese per la sua conservazione e sul suo uso. Visto che la proprietà del sottotetto secondo la Cassazione è comune a tutti i condomini, la sua manutenzione e gestione viene finanziata dalle spese condominiali versate dai comproprietari per i servizi e le parti di uso comune. Le quote sono calcolate in base ai millesimi di proprietà del condominio posseduti oppure secondo le misure determinate durante l'assemblea condominiale all'unanimità. Per quanto riguarda l'uso del sottotetto, ciò dipende dalla destinazione effettiva accertata. Ad esempio, può essere usato come zona deposito oppure per ospitare parti degli impianti tecnologici per i servizi comuni. In alternativa può non essere utilizzato proprio a causa della sua conformazione particolare. Infine è anche possibile recuperarlo con finalità abitative.
Esempi pratici per recuperare il sottotetto nei condomini
Recuperare il sottotetto a fini abitativi è una soluzione che si può mettere in atto anche all'interno di un condominio, tuttavia questa operazione può avvenire solo dopo aver accertato chi sia il proprietario di questa parte dello stabile. Se si tratta di una pertinenza dell’appartamento sottostante si può trasformarlo senza problemi in un locale di esclusiva proprietà con la destinazione d'uso più confacente alle proprie esigenze. In alternativa può essere considerato una pertinenza dell'appartamento all'ultimo piano se ha la funzione esclusiva di isolare termicamente e dall'umidità questa unità immobiliare in quanto crea una camera d’aria. Se la proprietà del sottotetto è invece condominiale in base al regolamento condominiale o per presunzione (secondo quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione), occorre il consenso di tutti i condomini. Le spese vengono ripartite e il locale realizzato è di proprietà condominiale. Allo stesso modo occorre il consenso di tutti i condomini con una delibera dell'assemblea condominiale nel caso che uno di essi voglia acquistare il sottotetto.
