Comodato d'uso e casa familiare

Il contratto di comodato d'uso

Il contratto di comodato d'uso è un particolare contratto tra due parti di cui una (detta comodante) concede ad un'altra (detta comodatario) il godimento di una cosa, sia essa mobile o immobile. Secondo l'articolo 1803 del Codice Civile, il comodatario può servirsi della cosa per un determinato periodo, con l'obbligo di restituzione della stessa. Il contratto di comodato d'uso prevede la totale gratuità del rapporto. Se vi fosse un corrispettivo da versare ci sarebbe una totale incompatibilità con le finalità del comodato, ovvero quella di aiutare qualcuno concedendo la cosa in un momento di difficoltà. Per questo tipo di contratto non è necessario ricorrere alla forma scritta. Può tranquillamente essere un contratto in parola, specialmente tra genitori e figli. L'articolo 1804 del Codice Civile dice che nel comodato la destinazione della cosa deve essere esclusivamente quella stabilita dal contratto. Nel caso in cui questo punto non venga rispettato, allora sarà possibile la rescissione immediata del rapporto e l'obbligo di restituire il bene.

Il comodato precario

In un contratto di comodato d'uso è bene che si debba determinare con esattezza non soltanto la destinazione della cosa concessa ma anche la durata per la quale questo rapporto dovrà essere valido. Solo in questa maniera il contratto tra le parti si può giudicare come valido a tutti gli effetti di legge, sia esso espressamente ribadito o in semplice forma tacita. L'articolo 1809 del Codice Civile dice che se il comodante si trova in un urgente bisogno della cosa può richiederne l'immediata restituzione anche se ancora non è arrivato il naturale termine del contratto o la cosa ceduta non ha smesso di fungere gli utilizzi per cui è stata concessa. Conseguentemente, l'articolo 1810 del Codice Civile dice che il comodatario deve restituire la cosa al comodante quando questo ne faccia richiesta. Questo particolare comodato è noto come comodato precario. Resta salvo il concetto che chi ha in concessione il bene deve mantenerlo ed utilizzarlo con la massima diligenza, come quella di un buon padre di famiglia.

Comodato d'uso e casa familiare

Ma cosa succede quando la cosa concessa in comodato d'uso è la casa familiare? Non sono pochi i casi che si sono verificati in passato e continuano a verificarsi ancora. Tali casi vedono la concessione della casa in comodato d'uso ai figli che si stanno per sposare da parte dei genitori. I diverbi nascono nel caso in cui insorgano problemi coniugali e si arrivi, quindi, alle sentenze di separazione o divorzio. In queste circostanze, l'immobile viene concesso dal giudice al coniuge cui sono affidati i figli. Rappresentazione di questa circostanza è la sentenza 13603 del 2004. Si richiedeva la fine del comodato d'uso ritenuto precario in modo da rientrare in possesso della casa concessa al figlio ma che era stata affidata, adesso, alla nuora (con i figli). Si è stabilito, però, che la separazione non modifica la natura del tipo di contratto in quanto il bene è vincolato dalla sua destinazione d'uso, ovvero quella di essere la casa familiare. In questo caso particolare, il contratto non cessa di esistere solamente se il comodante richiede la restituzione del bene. E' stato inoltre ribadito che il comodato d'uso precario non esiste ed il contratto viene meno solamente quando i figli conviventi con il genitore assegnatario saranno economicamente indipendenti.

Un accenno sull'assegnazione della casa familiare

Dell'assegnazione della casa familiare in sede di separazione si è sempre fatto un gran parlare. E', infatti, uno dei principali motivi per cui i coniugi discutono quando si lasciano. E' l'articolo 155 quater a stabilire i criteri per l'assegnazione della casa familiare nel caso in cui la famiglia smetta di esistere. La priorità assoluta sta nell'interesse dei figli e, quindi, viene salvaguardato il diritto di questi ultimi a continuare ad abitare nei propri luoghi, insieme al genitore affidatario. Nel caso in cui, al momento della separazione, i figli siano maggiorenni, devono essere conviventi con il genitore affidatario e devono essere economicamente non autonomi per motivi indipendenti dalla loro volontà.

Domande frequenti

Il comodato d'uso della casa ai figli cessa automaticamente in caso di separazione o divorzio?

No, la separazione o il divorzio non modificano la natura del contratto di comodato d'uso né lo fanno cessare automaticamente. Anche se il giudice affida la casa al genitore affidatario (solitamente la madre), il legame giuridico rimane tra il genitore proprietario (comodante) e il figlio (comodatario). Il contratto continua a valere finché sussistono le condizioni originarie, ovvero fino a quando il figlio non raggiunge l'autonomia economica o il genitore proprietario non chiede esplicitamente la restituzione del bene. La convivenza con il genitore affidatario non interrompe il vincolo contrattuale.
È obbligatorio stipulare il contratto di comodato d'uso per iscritto?

Secondo il Codice Civile, il contratto di comodato d'uso non richiede necessariamente la forma scritta e può essere concluso anche verbalmente, specialmente tra familiari. Tuttavia, la prova del contratto in caso di controversie legali diventa molto più difficile senza un documento scritto. Si consiglia vivamente di redigere un atto scritto, anche in forma privata, per definire chiaramente durata, destinazione d'uso e obblighi delle parti, evitando future ambiguità sulla validità del rapporto o sui termini di restituzione.
Quando il genitore proprietario può richiedere la restituzione della casa al figlio?

Il genitore proprietario (comodante) può chiedere la restensione della casa principalmente in due situazioni. La prima è quando il figlio (comodatario) raggiunge l'autonomia economica, ven meno così il presupposto di 'aiuto' tipico del comodato. La seconda è in caso di 'urgente bisogno' del proprietario, come previsto dall'art. 1809 C.C., che permette la revoca anticipata anche se il tempo non è scaduto. Inoltre, il contratto può essere risolto immediatamente se il figlio utilizza l'immobile per scopi diversi da quelli concordati.
Cosa succede se il figlio usa la casa per scopi diversi da quelli pattuiti?

L'articolo 1804 del Codice Civile stabilisce che la cosa concessa deve essere usata esclusivamente per la destinazione stabilita nel contratto. Se il comodatario (il figlio) viola questo patto, ad esempio affittando l'immobile a terzi o cambiandone la destinazione residenziale, il comodante (il genitore) ha il diritto di chiedere la rescissione immediata del contratto. Ciò comporta l'obbligo immediato per il figlio di restituire il bene, indipendentemente dalla durata inizialmente prevista.
Come funziona l'assegnazione della casa familiare in caso di separazione con figli maggiorenni?

In caso di separazione, l'assegnazione della casa familiare segue prioritariamente l'interesse dei figli. Se i figli sono maggiorenni, hanno diritto a restare nella casa solo se sono conviventi con il genitore affidatario e risultano economicamente non autonomi per cause indipendenti dalla loro volontà (come studi o disoccupazione involontaria). Se mancano questi requisiti, il genore affidatario potrebbe perdere il diritto di permanenza nella casa, ma ciò non influisce direttamente sul contratto di comodato tra genitore proprietario e figlio.