Cos'è una delibera condominiale?
La delibera condominiale non è altro che una decisione di interesse pubblico (riguardante il condominio) presa dagli abitanti riuniti dello stesso. Perché abbia validità, la delibera condominiale deve essere trascritta obbligatoriamente nel verbale (documento redatto in forma scritta sul quale viene registrata ogni eventuale decisione adottata durante la riunione dei condomini) dell'assemblea, sul registro tenuto dall'amministratore condominiale (secondo l'articolo 1136, settimo comma del Codice Civile). In caso di mancata registrazione di una delibera condominiale programmatica o decisoria, e quindi di assenza di un documento scritto che testimoni la stessa, la decisione assembleare verrà considerata nulla e non a norma di legge, in quanto carente dei requisiti minimi essenziali previsti dalle normative vigenti (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
La delibera condominiale programmatica
La delibera condominiale può essere di due tipi: delibera programmatica e delibera decisoria. La delibera condominiale programmatica avviene quando una decisione riguardante un argomento d'interesse condominiale, viene rinviata all'assemblea successiva. Si ha, solitamente, una delibera condominiale programmatica quando non è presente la necessaria maggioranza dei membri dell'assemblea (indispensabile per la delibera decisoria) oppure quando non si riesce a raggiunge una quota di almeno 10 voti favorevoli su 15 condomini presenti. Per la delibera condominiale programmatica basta, infatti, il voto favorevole di 6 condomini su 15 presenti, in quanto la delibera non riguarda l'approvazione di preventivi o di qualunque altra decisione richiami rapporti giuridici obbligatori con soggetti esterni al palazzo, a differenza di quella decisoria, per la quale è essenziale che venga raggiunto il quorum deliberativo. Sebbene la delibera condominiale programmatica non richieda la presenza di tutti i convocati alla riunione, non è possibile richiederne l'invalidazione, in quanto, giuridicamente, viene presa in vista di decisioni future senza coinvolgere soggetti esterni all'assemblea (cfr. artt. 101 e ss. c.p.c.). Quando si parla di delibera condominiale programmatica, dunque, si intende l'atto di rimandare una decisione di notevole entità ad una prossima assemblea che verrà indetta dall'amministratore di condominio.
La delibera condominiale programmatica e il verbale d'assemblea
La delibera condominiale programmatica, come detto in precedenza, non può essere, dunque contestata, in quanto non riguarda alcun rapporto giuridico obbligatorio con soggetti esterni ai membri dell'assemblea. Esiste un caso, però, per il quale può essere chiesta l'invalidazione di una delibera programmatica condominiale. Essa, infatti per essere considerata effettiva, deve essere stata obbligatoriamente registrata sul verbale dell'assemblea. Il verbale deve essere obbligatoriamente aggiornato dall'amministratore di condominio, il quale deve registrare tutte le eventuali decisioni e delibere prese durante la seduta condominiale. Esso deve per legge riportare correttamente tutti i fatti riguardanti le attività dell'assemblea condominiale: i nomi dei condomini presenti, i millesimi di riferimento in caso di delibera sia programmatica che decisoria e i dati precisi e dettagliati riguardanti ogni singola votazione.
Conclusioni
È essenziale che il verbale riporti avvenimenti precisi e veritieri, in quanto devono essere sempre verificabili i dati riguardanti le votazioni delle delibere approvate in assemblea, in caso di eventuali contestazioni da parte dei condomini. In caso di dati mancanti e/o errati, il verbale verrà considerato legalmente nullo e la delibera non valida, a meno che, come stabilito dalla Suprema Corte, sul verbale non siano stati registrati esattamente dati che possono servire ad identificare comunque e con certezza (nonostante alcuni di essi risultino errati o mancati) l'esito delle votazioni condominiali. Queste sono solo alcune delle regole riguardanti la delibera condominiale programmatica. Ogni attività condominiale e ogni conseguente delibera condominiale programmatica è disciplinata dal Codice Civile, il quale ne regola ogni aspetto e requisito di validità.