APE nelle aste giudiziarie

Cosa è l'APE e quando deve essere redatto

L'Attestato di Prestazione Energetica è il certificato che indica la quantità di energia di cui un immobile necessita per essere riscaldato in inverno e raffrescato durante l'estate. In pratica questa certificazione serve al potenziale futuro acquirente per sapere in anticipo di quali spese energetiche necessiterà l'abitazione. Il Decreto Legge 192 del 2005 è stato redatto per uniformare la normativa italiana alle direttive europee sul rendimento energetico degli edifici (direttiva 2002/91/CE), e stabilisce l'obbligo di dotazione del certificato in tutti i trasferimenti degli immobili a carattere oneroso. Quindi il certificato è reso necessario non soltanto nei casi di compravendita, ma anche di locazione, permuta, nuove costruzioni, ristrutturazioni che interessino almeno il 25% dell'involucro dell'edificio (pareti e tetto). Il certificato infine deve essere prodotto in caso di proposta di immobile in vendita o in locazione effettuata dalle agenzie immobiliari. Non vi è invece alcun riferimento normativo riguardo all'obbligo di dotazione dell'ACE per un immobile soggetto a trasferimento ad uso gratuito, come ad esempio le donazioni. L'Attestato di Prestazione Energetica sostituisce il precedente ACE (Attestato di Certificazione Energetica) e può essere sostituito dallo stesso, se presente. In nessun caso invece può essere sostituito dall'Attestato di Qualificazione Energetica.

Tecnici abilitati al rilascio dell'APE e sanzioni per inadempienza

Sempre il Decreto Legge 192 del 2005 indica quali sono i tecnici abilitati al rilascio dell'Attestato di Prestazione Energetica, prevedendo anche le eventuali sanzioni in caso di mancata indicazione o presentazione. L'obbligo di redazione del certificato è sempre a carico del proprietario dell'immobile, il quale ha anche il compito di allegarlo al relativo contratto. Il tecnico abilitato al suo rilascio esaminerà per la redazione, una serie di fattori, come ad esempio lo stato di conservazione dell'involucro dell'appartamento (tetto e pareti), impianto di riscaldamento e zona climatica in cui è posto l'edificio. Le sanzioni previste per il mancato rilascio dell'APE sono molto severe, con importi che variano in base alla tipologia di contratto redatto (compravendita o locazione). Sanzioni minori interessano anche le agenzie immobiliari che si sono occupate della compravendita o della locazione, mentre vi sono sanzioni elevate per i tecnici che redigono un attestato non conforme.

L'APE nelle aste giudiziarie

Sebbene anche le aste giudiziarie diano luogo al trasferimento di un immobile a carattere oneroso, un recente studio del Consiglio Nazionale del Notariato ha stabilito la non volontà del legislatore di includere nella normativa inerente l'obbligo di certificazione energetica gli immobili acquistati nelle aste giudiziarie. Gli edifici soggetti a vendita forzata, effettuata attraverso un decreto di trasferimento in ambito giudiziale, non può infatti ritenersi frutto di una contrattazione fra le parti, cioè quella vendita negoziale a cui il decreto sembra volere far riferimento. Sarebbe impensabile prevedere una sanzione a carico di un soggetto che non ha messo in atto una vendita consensuale. Inoltre risulterebbe impossibile stabilire a chi applicare le sanzioni amministrative previste per una eventuale inosservanza della norma. Colui che subisce l'alienazione del bene, contro la sua stessa volontà, non potrà mai essere sanzionabile per un suo trasferimento con un atto unilaterale, anziché con un contratto di compravendita.

Facoltà del Giudice dell'esecuzione di richiedere l'APE

Pur non risultando obbligatoria, l'Attestazione di Prestazione Energetica può essere richiesta in alcuni casi dal Giudice dell'esecuzione. Poniamo il caso di immobile che si trovi in classe energetica A oppure A+: questa particolare caratteristica potrebbe influire positivamente sia sul valore economico del bene che su una sua maggiore commercialità. In questo caso il Giudice può richiedere l'Attestazione di Prestazione Energetica al perito stimatore per informare i potenziali acquirenti sui benefici legati all'immobile ed allegare successivamente il documento redatto al decreto di trasferimento. Tuttavia la mancata produzione non potrà mai comportare l'applicazione di una sanzione amministrativa prevista unicamente per le vendite negoziali e consensuali.

Domande frequenti

È obbligatorio avere l'APE per partecipare a un'asta immobiliare?

No, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non è obbligatorio per le aste giudiziarie. La normativa vigente (DPR 192/2005) impone l'APE nei trasferimenti onerosi a titolo oneroso, ma il Consiglio Nazionale del Notariato ha chiarito che le vendite forzate non rientrano in questa categoria poiché non nascono da una contrattazione libera tra le parti. Di conseguenza, la mancanza dell'APE nel bando o nell'atto di trasferimento non comporta sanzioni amministrative né invalidità dell'operazione.
Posso essere sanzionato se compro casa all'asta senza APE?

Assolutamente no. Poiché l'acquisto in asta è un trasferimento coatto e non negoziato, il compratore non può essere considerato responsabile della mancanza della certificazione energetica. Le sanzioni previste dalla legge per l'omissione dell'APE si applicano solo ai contratti di compravendita volontaria, dove c'è piena consapevolezza e accordo tra venditore e acquirente. Nel caso delle aste, l'atto di trasferimento avviene tramite decreto del giudice, rendendo inapplicabili le penalità per inadempienza contrattuale.
Il giudice può comunque richiedere l'APE per l'immobile in asta?

Sì, il Giudice dell'Esecuzione ha la facoltà di richiederlo, specialmente se l'immobile presenta caratteristiche energetiche vantaggiose (come classi A o A+). In questi casi, l'APE viene richiesto al perito stimatore per valorizzare il bene e informare correttamente i potenziali offerenti sui risparmi energetici derivanti. Se prodotto, il documento verrà allegato al decreto di trasferimento, ma la sua assenza non blocca l'asta né genera problemi legali per l'acquirente finale.
Chi è tenuto a pagare l'APE in caso di asta giudiziaria?

In linea generale, l'onere della redazione e del pagamento dell'APE grava sul proprietario dell'immobile. Tuttavia, nelle aste giudiziarie, poiché l'obbligo di certificazione non è imposto dalla legge per questo specifico tipo di trasferimento, spesso non viene neppure richiesto. Se il giudice decide di richiederlo per valorizzare il bene, solitamente è il creditante o il procedimento stesso a coprire tali costi tecnici prima della vendita, ma non spetta all'acquirente pagare una multa o un costo aggiuntivo per la mancata presenza del documento.
Cosa succede se l'APE non è presente nel bando di asta?

La mancanza dell'APE nel bando di asta è perfettamente legale e non costituisce un vizio del procedimento. I potenziali acquirenti devono valutare l'immobile basandosi sulle informazioni tecniche fornite dal perito nominato dal tribunale. Se si desidera conoscere la classe energetica, è possibile richiederne la redazione dopo l'aggiudicazione a proprie spese, oppure verificare se il giudice l'ha già fatta inserire nel fascicolo del processo. L'assenza del documento non impedisce il rogito notarile.