Aste immobiliari

I titolari di diritti di credito esigibili e suscettibili di valutazione economica possono presentare domanda di esecuzione dei beni immobili dei loro debitori all'ufficio del giudice delle esecuzioni. Qualora vengano soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla legge, il giudice può avviare una procedura di esecuzione forzata al termine della quale i debitori vengono espropriati dei beni immobili e privati definitivamente dei loro diritti di proprietà. I beni immobili oggetto di esecuzione forzata vengono inseriti in un elenco conservato presso l'ufficio esecuzioni immobiliari del tribunale fino alla pubblicazione della data della vendita giudiziaria. Le aste immobiliari vengono pubblicizzate attraverso mezzi convenzionali come giornali, siti internet specializzati, canali televisivi, riviste, avvisi di vendita e così via in modo tale da consentire la partecipazione di chiunque abbia interesse ad acquistare e non soltanto degli esperti del settore immobiliare così come avveniva in passato. Su alcuni siti internet autorizzati e regolarmente inseriti in un elenco depositato presso il ministero di Grazia e Giustizia, è possibile consultare documenti relativi agli immobili oggetto delle vendite giudiziarie come planimetrie, relazioni di stima, fotografie ed eventuali vincoli ed oneri a carico dell'acquirente.

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Consigli pratici

Chi intende partecipare ad una vendita giudiziaria, perché interessato all'acquisto di un particolare immobile, può rivolgersi alla cancelleria del giudice delle esecuzioni per ottenere tutte le informazioni riguardanti eventuali situazioni pregiudizievoli e prendere visione diretta dello stato dell'immobile. Anche se è possibile concludere buoni affari partecipando ad aste immobiliari, dato che appartamenti, ville, garage, negozi e così via vengono venduti a prezzi relativamente bassi e comunque inferiori a quelli di mercato, i partecipanti, specie quelli meno esperti, devono cercare di evitare o quantomeno ridurre al minimo eventuali perdite di tempo e denaro dovute a impreparazione, disattenzione e mancanza d'informazione.

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Vendita senza incanto e vendita con incanto

La legge prevede due modalità di vendite giudiziarie e cioè la vendita senza incanto e quella con incanto. Le modalità di partecipazione sono molto simili per entrambe e la differenza sostanziale tra loro risiede nelle modalità di presentazione delle offerte da parte dei potenziali compratori. In entrambi i casi, per ogni lotto, si parte da una base d'asta ovvero da un prezzo minimo stabilito dal tribunale, al di sotto del quale non può essere presa in considerazione alcuna offerta. Nella vendita senza incanto le offerte di acquisto sono segrete e vanno consegnate in busta chiusa alla cancelleria d'esecuzione o all'ufficio di un professionista che può essere un notaio, commercialista o avvocato delegato dal giudice. Nella vendita ad incanto gli acquirenti partecipano ad un'asta pubblica dove ad aggiudicarsi il bene è colui il quale effettua l'offerta al rilancio più alta.

Consigli utili per i partecipanti

Sia nella vendita senza incanto che in quella con incanto ogni offerta include sempre una somma di denaro, a titolo di cauzione, pari al dieci per cento del valore della base d'asta. E' necessario quindi che i partecipanti siano effettivamente in possesso della somma offerta onde evitare la perdita della cauzione. In caso di unica offerta il lotto viene venduto all'unico offerente mentre se le offerte pervenute sono numerose, ad aggiudicarsi l'immobile è colui il quale ha offerto il prezzo più alto. Le vendite ad incanto di lotti particolarmente appetibili possono attrarre numerose persone che con le loro offerte fanno lievitare notevolmente il prezzo dell'immobile oggetto dell'asta. Uno degli errori da evitare è proprio quello di lasciarsi prendere dall'entusiasmo effettuando offerte spropositate. Chi partecipa ad un'asta pubblica per la prima volta dovrebbe quindi capire bene il suo funzionamento, magari assistendo a qualche vendita prima di procedere all'acquisto.

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