Caratteristiche del rogito

Come avviene la compravendita di un immobile: gli adempimenti

Quando compratore e venditore si accordano sul prezzo di un immobile, il momento conclusivo è rappresentato dalla stipula dell'atto di compravendita: si tratta di un atto pubblico, il rogito, che viene redatto con l'ausilio del notaio. In particolare, il Codice Civile stabilisce che la volontà di vendere ed acquistare un immobile risulti da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata, sotto pena di nullità. Di norma, il compratore è colui che sceglie il notaio. Quest'ultimo avrà l'onere di controllare che tutto sia conforme a quanto le parti hanno convenuto nel contratto preliminare di vendita. La stipula del rogito è un momento molto importante in quanto fino a quando non viene redatto, la proprietà del bene e tutti i rischi collegati alla proprietà restano a carico del venditore. Ne consegue quindi l'estrema importanza di questo atto formale.

Il rogito notarile: adempimenti, formalità e costo

L'atto di compravendita di un immobile, cioè il rogito notarile, deve essere trascritto e registrato. Queste due formalità hanno un costo, al quale deve essere aggiunta la parcella del notaio, gli eventuali costi di intermediazione e l'IVA. Durante la fase di redazione del rogito, il compratore effettua il pagamento del prezzo pattuito e da questa operazione ne consegue la formale consegna delle chiavi da parte del venditore. Dalla stipula del rogito nascono obblighi a carico di ciascuna delle parti: il compratore è tenuto al pagamento del prezzo mentre il venditore è obbligato a trasferire la proprietà del bene libera da vizi. I costi da sostenere riguardano principalmente l'imposta di registro e l'eventuale imposta ipotecaria, entrambe direttamente commisurate al valore catastale dell'immobile.

Immobile libero al rogito: perché si effettua

È fondamentale che alla data dell'atto, il venditore dichiari che l'immobile sia libero al rogito. Con questa dicitura, infatti, viene confermato che il bene è libero da persone e cose. Soprattutto nel caso di immobile dato in affitto, questa espressione assicura che gli inquilini alla data della stipula hanno già abbandonato l'appartamento. In caso contrario, il compratore potrebbe incontrare non poche difficoltà nell'avere la disponibilità dell'immobile acquistato. In alcuni casi, venditore e compratore possono accordarsi per assicurare la disponibilità del bene in epoca successiva al rogito attraverso delle idonee garanzie. Dovrà essere stabilita una data perentoria entro la quale il bene dovrà essere libero e delle eventuali sanzioni di carattere economico per ogni giorno di ritardo nella consegna.

Immobile non libero al rogito: come tutelarsi adeguatamente

Potrebbe capitare che alla data del rogito il venditore dichiari che l'immobile non è ancora libero. In questi casi, il consiglio è quello di non accordare dilazioni e non concedere favori ma semplicemente posticipare la data di stipula dell'atto. Concedere altro tempo per fare in modo che si ottenga la piena disponibilità del bene rappresenta la soluzione migliore. Per prevenire eventuali situazioni di conflitto, è opportuno specificare nel contratto preliminare di compravendita con apposite clausole, le penali a carico del venditore nel caso non assicuri che la casa sia libera al rogito. Ad esempio, si potrebbe prevedere una somma da corrispondere per ogni giorno di ritardo nella consegna, nonchè una penale da applicare in termini di sconto sul prezzo da pagare per l'acquisto. Piccoli accorgimenti per prevenire situazioni spiacevoli.

Domande frequenti

Chi ha il potere di scegliere il notaio per il rogito?

Nel processo di acquisto immobiliare, spetta generalmente al compratore la scelta del professionista incaricato di redigere l'atto di compravendita. Questa libertà di scelta è un diritto fondamentale dell'acquirente, che può selezionare il notaio in base alla propria fiducia o convenienza economica. È importante ricordare che il notaio non lavora esclusivamente per conto di una delle parti, ma garantisce la legalità dell'operazione e l'uguaglianza tra acquirente e venditore. Prima della firma, il professionista verificherà attentamente che tutte le condizioni concordate nel preliminare siano rispettate e che l'immobile sia giuridicamente e tecnicamente conforme alle normative vigenti.
Cosa significa esattamente 'libero al rogito'?

La dicitura 'libero al rogito' indica che l'immobile è completamente disponibile per il nuovo proprietario alla data della firma dell'atto. Significa che non vi sono inquilini residenti, né beni mobili lasciati dal precedente proprietario, e che la proprietà è libera da vincoli reali come usufrutti o diritti di abitazione. Se l'immobile era affittato, il venditore deve aver già ottenuto lo sgombro degli inquilini prima della stipula. Questa condizione è cruciale perché permette al compratore di entrare immediatamente in possesso della casa senza dover avviare lunghe e costose procedure legali per l'evizione.
Come ci si tutela se la casa non è libera al rogito?

Se il venditore dichiara che l'immobile non è ancora libero al momento del rogito, la strategia più sicura è posticipare la data di stipula finché la situazione non sarà definitivamente chiarita. Evitare di concedere dilazioni informali è essenziale. Per proteggersi, è fondamentale inserire nel contratto preliminare clausole specifiche che prevedano penalità economiche per ogni giorno di ritardo nella consegna delle chiavi o uno sconto sul prezzo finale. In alternativa, si possono richiedere garanzie bancarie o fidejussioni che assicurino il rimborso in caso di mancata liberazione dell'immobile entro la scadenza stabilita.
Quali sono i principali costi da sostenere per il rogito?

I costi legati al rogito includono diverse voci distinte. Oltre alla parcella del notaio, che varia in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto, bisogna considerare le imposte dovute allo Stato. Le principali sono l'imposta di registro e l'imposta ipotecaria, calcolate solitamente sul valore catastale dell'immobile. Se l'immobile proviene da un'impresa costruttrice, si aggiunge anche l'IVA. A questi costi fiscali e professionali si sommano eventuali spese di intermediazione se è stato coinvolto un'agenzia immobiliare. È consigliabile richiedere una preventiva stima dei costi totali per evitare sorprese durante la transazione.
Quando passa la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente?

Il passaggio di proprietà avviene formalmente solo al momento della stipula del rogito notarile. Fino a quel preciso istante, la titolarità del bene e tutti i rischi ad essa connessi (come danni accidentali o responsabilità civili) restano a carico del venditore. Dopo la firma, il compratore diventa il legittimo proprietario e assume la responsabilità della casa. È per questo motivo che la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari è fondamentale: rende opponibile ai terzi il cambio di proprietà, proteggendo l'acquirente da eventuali creditori del venditore che potrebbero agire successivamente.