Legge 392/78: disciplina sulla locazione di immobili
Il D.L. 392/78 è senza dubbio quello più importante, che regola la locazione di immobili urbani ad uso abitativo, definendone durata, modalità e principali cause che determinano la risoluzione del contratto. Fra le varie forme di inadempimento del conduttore la più frequente risulta essere la morosità. La totale o parziale inadempienza nel pagamento del canone di locazione entro la data stabilita è una delle principali cause di risoluzione del contratto. Occorre precisare che il mancato pagamento del canone o la sua riduzione per cause ritenute imputabili al locatore è sempre dichiarata illegittima, anche nel caso in cui il locatario lamenti una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene imputabile al proprietario. Le azioni da intraprendere dall'inquilino per tutelare i propri diritti sono quelle previste dalla legge.
Inquilino ritardatario o moroso?
La risoluzione del contratto di locazione può avvenire, in base all'articolo 1455 del Codice Civile, quando la morosità arrivi ad un importo pari a due mensilità. Al raggiungimento di questa precisa soglia il conduttore non può più per legge essere considerato solo ritardatario, ma assume la posizione di moroso. In questo preciso caso il proprietario potrà procedere con lo sfratto in base all'articolo 658 e seguenti del Codice Civile, oltre a cercare di recuperare le somme non corrisposte con una procedura di ingiunzione. Ovviamente questa disposizione di legge può essere sostituita da un accordo bonario fra le parti quando, ad esempio, il proprietario dell'immobile sia a conoscenza della difficoltà temporanea dell'inquilino ed esprima la sua intenzione di attendere e rimandare ulteriormente l'incasso del canone di locazione.
Obblighi del locatore nel contratto di locazione
L'articolo 1587 e seguenti del Codice Civile definiscono con estrema chiarezza quali sono gli obblighi che derivano, in linea generale, al conduttore da un contratto di locazione. Innanzitutto vi è l'obbligo di prendere in consegna l'immobile locato ed utilizzarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, destinandolo all'uso per il quale è stato preso in locazione, di non deteriorarlo e restituirlo, alla scadenza del periodo stabilito, nello stato in cui l'ha ricevuto salvo il normale deterioramento d'uso. Il mancato rispetto di queste disposizioni legislative è da intendersi come forme di inadempimento del conduttore. Sarà poi il Giudice, su esplicita richiesta del proprietario, a stabilire se si tratta di forme così gravi da determinare la risoluzione del contratto di locazione. Anche la forma di intervento del Giudice è disciplinata da normative di legge. Il D.L. 28/2010 stabilisce che si debba procedere preventivamente ad un tentativo di mediazione obbligatoria fra le parti. Proprio la mediazione obbligatoria per legge nel caso di forme di inadempimento del conduttore riesce molto spesso ad ottenere risultati migliori di una sentenza. Mentre infatti un giudizio potrebbe solo aumentare l'attrito fra proprietario e conduttore, una soluzione frutto di mediazione riesce molto spesso a stemperare i risentimenti fra le parti e portare al raggiungimento di un accordo.
Forme di inadempimento del conduttore previste nel contratto
Il contratto di locazione generalmente richiama le principali forme di inadempimento del conduttore, citando anche i decreti Legge di riferimento. Oltre alla morosità nel pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori e all'uso a cui destinare il bene locato, tuttavia può prevedere altre cause che però devono sempre risultare conformi alla normativa. Il proprietario di un immobile non potrà mai, ad esempio, definire forma di inadempimento del conduttore la decisione di tenere, all'interno del proprio appartamento, un animale domestico. Questa precisazione ed imposizione risulterebbe infatti non conforme alle disposizioni di legge che sancisce l'impossibilità di proibire la detenzione di animali domestici anche nei regolamenti condominiali. Ne risulta pertanto che una clausola di questo genere inserita nel contratto di locazione sarebbe da considerarsi inapplicabile e completamente priva di effetti giuridici.