Sopraelevazione in condominio

Cosa si intende per sopraelevazione

Opposizione alla sopraelevazione

L'articolo 1127 del Codice Civile al terzo comma stabilisce che i condomini possono opporsi alla sopraelevazione anche con denuncia di nuova opera o danno temuto se questo pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio. Interpretando questa norma appare chiaro quindi che è necessario che la sopraelevazione deve in primo luogo alterare l'estetica dello stabile e comporti quindi un pregiudizio ed un danno. Lo stesso articolo inoltre dà la stessa facoltà quando dalla sopraelevazione ne scaturisce una notevole diminuzione di aria e di luce: anche in tal caso i condomini dovranno fornire prova del pregiudizio arrecato. Il quarto e quinto comma impongono all'autore della sopraelevazione di ricostruire il lastrico solare qualora i condomini avevano il diritto di uso e di pagare agli stessi una indennità. La Corte di Cassazione stabilisce che sopraelevazione non è solo la effettiva elevazione di un nuovo piano ma anche ogni altro lavoro che comporti aumento di volume e planimetrica come ad esempio la installazione di una veranda.

Sopraelevazione e condominio

Quando si decide di effettuare una sopraelevazione in un condominio è ovvio che avremo una serie di problemi a partire dalle necessarie autorizzazione amministrative che variano a seconda del tipo di intervento e dell'edificio dove sarà effettuata. A tal proposito, devono essere attentamente valutate le norme antisismiche che da sole potrebbero invalidare un'opera che dal punto di vista delle altre autorizzazioni è perfettamente legittima. La sopraelevazione è sempre consentita purchè non sia vietata per origine contrattuale dal titolo o dal regolamento condominiale. Quindi il proprietario interessato, potrà esercitare il diritto di sopraelevazione senza chiedere il permesso agli altri comproprietari, salvo diversa indicazione. Tale diritto sarà esercitato dal proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano. Opportuna in ogni caso è una idonea comunicazione fornita a tutti i condomini (data l'importanza dell'opera da effettuare) magari in un'apposita assemblea condominiale per dare la possibilità ai condomini di sollevare la obiezioni alla sopraelevazione se dall'esecuzione dell'opera possa derivare un danno o pregiudizio all'intero edificio.

Sopraelevazione in condominio: Sopraelevazione e indennità

Per la sopraelevazione è prevista la corresponsione di una indennità, anche se non è ancora chiaro a quale titolo. Secondo alcuni questa rappresenterebbe un corrispettivo per l'utilizzo del lastrico di uso comune secondo altri una compensazione per la perdita di valore dell'edificio. Circa il calcolo di questa indennità, non molto chiaro è quale sia l'area di riferimento che deve essere presa come base per il calcolo. Secondo una prima corrente di pensiero, l'area di riferimento coincide con tutto il terreno edificabile, quindi comprendendo anche terreni, cortili e così via. Un'altra scuola di pensiero invece identifica l'area che sarà alla base del calcolo con quella che il nuovo corpo andrà ad occupare. In ogni caso il valore di riferimento dovrà essere quello attuale e non quello che l'edificio avrà al termine dei lavori di sopraelevazione. L'indennità sarà riconosciuta a tutti i condomini in proporzione ai millesimi posseduti. Bisogna comunque precisare che l'indennità potrà non essere pagata qualora lo prevede l'atto di proprietà o il regolamento di condominio.