La figura dell'amministratore di condominio
Ai sensi dell'art. 1138, 4° c. c.c., l'amministratore di condominio va obbligatoriamente nominato con la partecipazione di almeno cinque condomini. La dottrina prevalente afferma che il condominio non ha una sua propria personalità giuridica ma che il rapporto amministratore-condomini è riconducibile alla figura contrattuale del mandato con rappresentanza. Quindi sono i singoli condomini ad essere rappresentati dall'amministratore, anche ad esempio in giudizio, e non "l'ente condominio". Mentre nei condomini con meno di otto proprietari-condomini, sono applicabili i principi sanciti dall'art. 1105 e 1106 c.c. sulla comunione e non è escluso che vi sia un amministratore alla cui nomina si dovrà procedere nel rispetto dei principi di cui all'art. 1136, 2° c. c.c.. Viceversa, nei condomini con almeno otto condomini-proprietari, occorre la nomina dell'assemblea nel rispetto del principio maggioritario, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o comunque la metà del valore dell'edificio. L'amministratore ha un incarico annuale con presunzione di onerosità e può in ogni caso essere revocato dall'assemblea in qualunque momento.
Gli obblighi dell'amministratore di condominio
L'amministratore, anche alla luce della riforma del 2012 introdotta con la L. n. 220 ed in vigore dal 17.6.2013, ha degli obblighi ben precisi. In primis quello della comunicazione dei dati anagrafici, professionali e fiscali, la pubblicazione della documentazione amministrativa condominiale oltre che l'affissione nel condominio del proprio nome, recapito e numero di telefono. Successivamente, l'apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio. Un obbligo ancora, di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento, per procedere alla riscossione forzosa delle quote condominiali, salvo quanto può stabilire l'assemblea in proposito, autorizzando delle rinunce. Infine deve necessariamente, all'atto di accettazione della nomina o del suo rinvio, specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso. Si ricorda a tal proposito che l'amministratore può sempre accettare la nomina con riserva di valutare la situazione economico-gestionale del condominio.
Dovere di custodia e di consegna della documentazione
L'amministratore è, nell'esercizio della funzione per cui viene nominato, titolare di un dovere di custodia di alcuni beni e documenti che fanno capo ai singoli condomini. Non essendo il condominio un'entità giuridica autonoma, l'obbligo di restituzione è riconosciuto infatti proprio ai singoli condomini dall'art. 1129, 8°co. c.c.. L'amministratore detiene normalmente chiavi di porte di accesso ai vari locali dei servizi oltre che di ingresso del condominio, documentazione riguardante tabelle millesimali, regolamento condominiale, registri delle attività svolte e dati sensibili dei singoli condomini. La conseguenza diretta di un comportamento reticente e non rispettoso del predetto obbligo, integra un vero e proprio inadempimento contrattuale che si riverbera in modo negativo sul normale esercizio della gestione condominiale. A ben vedere la gestione, in assenza di questi documenti o beni risulta praticamente bloccata, come ad esempio potrebbe accadere in caso di mancata restituzione dell'anagrafe condominiale. In questo caso sarebbe quantomeno impedita la corretta convocazione dei condomini. Di recente la giurisprudenza di merito ha inoltre chiarito che l'esistenza di crediti ancora vantati dall'amministratore non giustificano il comportamento di mancato rilascio di beni e documenti.
Il rimedio del sequestro conservativo
Allorquando l'amministratore di condominio si sia impossessato di somme di denaro afferenti all'esercizio condominiale e non abbia restituito tali importi alla scadenza del suo mandato, i condomini hanno facoltà di agire nei suoi confronti con lo strumento del sequestro conservativo. I condomini dovranno necessariamente adire l'autorità giudiziaria al fine di ottenere l'emissione di un provvedimento destinato al recupero di tali somme. Il codice civile disciplina l'istituto del sequestro conservativo all'art. 2905 c.c., sancendone la legittimità a richiederlo, in capo ai titolari, come nel caso dei condomini, di un diritto di credito attuale. Il provvedimento in esame consiste in un sequestro su determinati beni, individuati dall'autorità giudiziaria, ed in particolar modo solo quelli suscettibili di pignoramento come possono essere gli immobili, i beni mobili e i crediti. Il valore per il quale procedere, deve essere pari a quello dei beni trattenuti in possesso dell'amministratore.