Norme dell'utilizzo della facciata
La facciata di un immobile non è soltanto la parte esterna frontale ma si riferisce anche alle parti dei muri interni, come quelli che si affacciano sul cortile, e quelle laterali che possono presentare delle finestre o aperture minori, se non c'è un altro edificio adiacente. Per tanti anni la facciata non è stata considerata dalla legge una proprietà comune del condominio. Con la riforma del condominio (legge n.220/2012) è stata compresa anche la facciata tra le parti comuni del condominio, ai sensi dell'articolo 1117 codice civile. Come ogni cosa comune, anche la faccia è sottoposta alla disciplina dell'assemblea di condominio e delle iniziative individuali dei condomini per proprio vantaggio. L'utilizzo della facciata, come anche tutti i beni comuni dell'immobile non deve mai cambiare o creare problemi di stabilità, di sicurezza e modifiche del giusto e decoroso aspetto dell'edificio. L'apertura delle finestre non deve impedire che i condomini dei piani più bassi abbiano carenza di aria e luce. Colui che modifica la facciata non deve nemmeno alterarne la destinazione d'uso.
Tipologie di aperture possibili
L'articolo 1102 c.c. conferisce ad ogni condomino la facoltà di mettere in pratica il miglior impiego dei beni comuni dell'edificio, a condizione che l'utilizzo sia compatibile con i diritti altrui. In ogni caso occorre trovare il giusto equilibrio. Gli articoli 1102 e 1122 del Codice Civile stabiliscono che, in un condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare le facciate dell'immobile, in corrispondenza ai propri appartamenti, per creare nuove aperture verso aree in comune. Tali aperture possono essere finestre chiamate: luci, se fanno passare luce ed aria ma non permettono di affacciarsi; vedute, se consentono di affacciarsi e guardare frontalmente, di lato o obliquamente. Sono aperture anche le varie tipologie di porte. Questi interventi sulla facciata possono consistere nell'ingrandire o spostare una finestra, nell'aprirne una nuova o nel trasformare una veduta in balcone.
Altri tipi di aperture
Il proprietario può quindi attuare delle modifiche della cosa comune a proprie spese. In alcuni casi è comunque necessario l'assenso dell'Amministrazione Comunale. Un condomino ha la facoltà di realizzare un'apertura sul muro perimetrale che dà sul pozzo luce (chiostrina) o sul cortile senza che ciò sia considerati lesivo nei confronti di chi risiede di fronte. Si tratta infatti di un utilizzo più intenso di una parte comune. La nuova finestra deve però avere le medesime caratteristiche delle altre della facciata per non modificare il decoro dell'architettura dell'immobile. Aprire una finestra che dia sul cortile o chiostrina non ne altera la destinazione d'uso perché la funzione della facciata è anche dare luce. Inoltre il muro perimetrale resta uguale con o senza la realizzazione di una nuova apertura. Se invece l'apertura si verifica non verso una zona comune ma su proprietà privata, come un edificio diverso, si applicano altre normative.
Limitazioni alla aperture sulle facciate
Ai sensi dell'art. 1122 c.c. ogni condomino, inoltre, non può effettuare lavori nella proprietà privata se questi arrecano danno a quella comune. Sono illecite anche le opere esterne che cambiano l'estetica e la'architettura della facciata se vietate espressamente dal regolamento di condominio. Tutte le aperture e modifiche apportate alla facciata dovranno rispettare le distanza previste dalla legge, specifiche normative contrattuali e comunali ed anche vincoli definiti dalle Belle Arti. Non è ammesso aprire porte che mettono in comunicazione proprietà diverse appartenenti a due condomini distinti perché possono determinare alterazione della stabilità dell'immobile. È invece ammesso aprire una porta-finestra sul lastrico di copertura solare che non modifica né la destinazione né la consistenza materiale della parte comune. Non è lecito abbattere un muro perimetrale in cemento armato perché indebolirebbe la struttura della costruzione agendo su suolo e fondamenta.
