Perché può essere conveniente estinguere un mutuo
Chi ha aperto un mutuo, generalmente per l’acquisto di un immobile che spesso è la prima casa, o abitazione principale, si trova a dover rimborsare per molti anni delle rate su cui gravano degli interessi. Nonostante questi interessi negli ultimi anni abbiano visto una consistente riduzione rispetto al passato, essi possono ancora gravare parecchio sulle finanze personali. Per questo motivo, se si ha la disponibilità di contante per poter rimborsare la parte rimanente di un mutuo, può essere conveniente farlo in una soluzione unica. Questo può permettere il risparmio di diversi anni di interessi, spesso con costi di chiusura ridottissimi o inesistenti. Va tenuto presente che alcune banche fissano un tempo minimo prima del quale non si può procedere all'estinzione del mutuo e, inoltre, che la fine del debito non comporta l'automatica chiusura dell'eventuale ipoteca sull'immobile soggetto al finanziamento.
L’attuale normativa sull’estinzione anticipata del mutuo
I mutui contratti a partire dal febbraio del 2007 godono di particolari vantaggi grazie alla riforma dell’allora ministro Pierluigi Bersani. Questa legge eliminava, di fatto, le penali che precedentemente erano applicate dagli istituti di credito a chi decideva di chiudere anticipatamente un mutuo. La normativa si applica per mutui che riguardino immobili ad uso abitativo di cui il mutuatario sia il possessore o ad immobili ad uso economico e commerciale nel caso che il proprietario sia anche il titolare dell’attività che vi viene svolta. L’estinzione del mutuo può essere parziale o totale. Nel secondo caso viene liquidato l’intero importo residuo del mutuo, risparmiando in toto gli interessi ancora dovuti. Nel primo caso, invece, si rimborsa una quota consistente ma non totale. Sul residuo vengono poi ricalcolati gli interessi e si può poi decidere se optare per una riduzione della rata, mantenendo invariata la durata residua del finanziamento, oppure per una riduzione del periodo di mutuo, pagando lo stesso ammontare mensile.
Penali sull'estinzione anticipata del mutuo e loro applicazione
Per i mutui che non rispondono alle categorie suindicate e per quelli che sono stati sottoscritti prima dell’entrata in vigore della legge Bersani, la banca può applicare delle penali. Generalmente, queste penali sono state stabilite nel contratto di mutuo. La ragione di esse è molto semplice e deriva dal fatto che con l’estinzione anticipata del mutuo la banca perde una quota consistente di interessi che rappresentano, di fatto, l’effettivo guadagno dell’istituto di credito sul finanziamento. A prescindere dalle condizioni fissate nel contratto, però, la legge Bersani ha fissato dei tetti alle penali che possono essere richieste per l’estinzione anticipata di mutui che non rientrano nei casi di esenzione totale. Queste non possono superare lo 0,5% del capitale finanziato nei casi di mutuo a tasso variabile e l’1,9% nei casi di mutuo a tasso fisso.
Convenienza dell’estinzione anticipata del mutuo
Per chi ha contratto un mutuo che rientra nelle casistiche in cui non è prevista alcuna penale, la convenienza dell’estinzione anticipata è piuttosto ovvia. Ci possono essere delle situazioni, però, in cui potrebbe essere più conveniente investire il capitale a disposizione piuttosto che impiegarlo nell’estinzione del mutuo. Dati i bassi tassi di certi mutui e i rendimenti di alcune forme di investimento, si tratta di un calcolo che potrebbe valer la pena fare. Per chi, invece, avesse a che fare con mutui che prevedono delle penali, la cosa più importante da fare è effettuare dei calcoli accurati che verifichino l’effettiva convenienza dell’estinzione rispetto al pagamento rateale. In questi casi possono essere d’aiuto diversi simulatori disponibili online. Va sempre ricordato, però, che se le penali di estinzione non rispettano i parametri della legge Bersani, il mutuatario ha il diritto di richiedere la rinegoziazione del contratto con l’istituto di credito.