L'assemblea
L'assemblea di condominio non è altro che un insieme di persone che si riuniscono al fine di discutere argomenti di comune interesse e prendere decisioni, in modo particolare l'assemblea di condominio è il luogo sovrano all'interno del quale sono adottate le decisioni che influiscono sulla vita del condominio. Diversamente da quanto accade per l'amministratore che viene nominato e solo in base a precise condizioni, l'assemblea è un organo permanente, naturale e strutturale, non la si può sopprimere ed esiste sempre: è a tutti gli effetti un organo del condominio. Rimane ancora il dubbio, tra coloro che studiano diritto condominiale, se l'assemblea sia effettivamente tale o molto più semplicemente debba essere definita come una riunione di persone. In entrambi i casi, tale organo è comunque soggetto ad un insieme di regole ben precise che devono essere rispettate quando si deve prendere una decisione. Tale complesso di regole è chiamato: "procedimento formativo del deliberato assembleare".
Tipi di assemblea
Esistono fondamentalmente due tipi di assemblea: ordinaria e straordinaria. La convocazione di quella ordinaria è competenza esclusiva dell'amministratore, che può comunque essere sollecitato dai condomini in via informale, ma non può essere obbligato. Il rifiuto reiterato potrebbe comunque condurre alla revoca dell'amministratore, arrivando a procedere per via giudiziale. Non bisogna dimenticare, in ogni caso, che l'assemblea ordinaria deve essere convocata obbligatoriamente almeno una volta nell'arco di un anno, nei sei mesi precedenti la chiusura della gestione, in caso contrario l'amministratore rischia di incorrere in una causa di revoca. L'assemblea ordinaria ha un ordine del giorno ben definito, deve occuparsi infatti di: - confermare l'amministratore ed eventualmente la sua retribuzione; - approvare il preventivo di spesa annuale e la sua ripartizione; - approvare il bilancio e decidere circa l'impiego dell'eventuale residuo; - decidere circa le opere di manutenzione straordinaria. L'assemblea straordinaria è convocata dall'amministratore quando lo ritiene opportuno o quando almeno due condomini, rappresentanti 1/6 del totale millesimale dell'edificio, ne facciano richiesta. Anche in tal caso l'assemblea può essere convocata dall'amministratore, ma non vi è alcun obbligo a riguardo. Quando si verifica un diniego, dopo dieci gironi i condomini possono autoconvocarsi. L'assemblea straordinaria ha un ordine del giorno che è interamente deciso dall'amministratore, se la convocazione è su richiesta da parte dei condomini, gli argomenti proposti dovranno essere comunque inseriti.
Convocazione
Quando sorge la necessità di indire un'assemblea, successivamente alla redazione dell'ordine del giorno, l'amministratore avrà il compito di comunicare la data della riunione. In sintesi, cinque giorni prima della data stabilita per l'assemblea, dovrà essere inviato un avviso. Questo serve per permettere al condomino di avere il tempo di poter arrivare alla riunione con adeguata preparazione. Alcuni dubbi sono sorti in merito al significato del termine comunicazione. Secondo la giurisprudenza dominante si deve intendere, per comunicazione, l'effettiva ricezione dell'avviso, non è quindi sufficiente la consegna dello stesso all'ufficio postale da parte dell'amministratore. Gli aventi diritto possono prendere parte personalmente alla riunione, oppure delegare qualcuno a partecipare in loro vece. Possono esserci limitazioni alla facoltà di concedere la delega, ma tale possibilità non può essere in ogni caso esclusa dal regolamento. La delega non può essere concessa all'amministratore e il delegato non può, nel caso in cui si abbiano più di venti condomini, rappresentarne più di un quinto. Se un appartamento è posseduto da più persone, queste potranno avere un unico rappresentante: potranno tutti partecipare alla riunione, ma uno solo potrà votare in merito alle decisioni da prendere. Il voto segreto non è ammesso e deve essere palese, in modo da permettere la verifica del quorum necessario all'approvazione delle decisioni. A seconda della questione in esame, la votazione può richiedere un diverso quorum, ad esempio: le decisioni in merito agli interventi di modifica del decoro architettonico hanno bisogno dell'unanimità dei condomini, quando si tratta invece dell'approvazione del rendiconto riguardante la gestione, può bastare, in seconda convocazione, che sia favorevole la maggioranza dei presenti rappresentanti un terzo del valore totale dell'edificio.
Domande frequenti
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Qual è la differenza principale tra assemblea ordinaria e straordinaria?L'assemblea ordinaria è convocata obbligatoriamente almeno una volta l'anno dall'amministratore entro sei mesi dalla chiusura della gestione. I suoi temi sono fissati: conferma dell'amministratore, approvazione del preventivo, del bilancio e delle manutenzioni straordinarie. L'assemblea straordinaria, invece, non ha un ordine del giorno predeterminato ma decide su questioni specifiche non coperte dall'ordinaria. Può essere convocata dall'amministratore o, su richiesta di almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi, può essere autoconvocata dai condomini stessi se l'amministratore rifiuta entro dieci giorni.
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Come deve avvenire la convocazione dell'assemblea per essere valida?La convocazione deve avvenire tramite invio di un avviso scritto almeno cinque giorni prima della data della riunione. È fondamentale comprendere che, secondo la giurisprudenza prevalente, la comunicazione si intende effettuata solo quando l'avviso è effettivamente ricevuto dal condomino, non basta averlo spedito. Questo termine breve serve ai proprietari per prepararsi adeguatamente. Se l'avviso non arriva tempestivamente o non è ricevuto, la validità della delibera potrebbe essere contestata, poiché il diritto di partecipazione deve essere garantito con il giusto preavviso.
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È possibile partecipare all'assemblea tramite delega? Quali limiti ci sono?Sì, i condomini possono partecipare personalmente o farsi rappresentare da un delegato. Il regolamento condominiale non può mai escludere questa facoltà. Tuttavia, esistono limiti precisi: la delega non può essere conferita all'amministratore. Inoltre, se l'edificio conta oltre venti condomini, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto degli altri condomini presenti. Se un appartamento ha più proprietari, questi possono partecipare tutti ma avranno un solo voto, esercitato da un unico rappresentante. Il voto deve essere palese, non segreto.
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Quale maggioranza è necessaria per approvare il bilancio consuntivo?Per l'approvazione del rendiconto della gestione economica, la regola generale prevede che sia sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea, purché questi rappresentino almeno un terzo del valore complessivo dell'edificio (millesimi totali). Questa soglia vale spesso anche in seconda convocazione. È importante distinguere questa norma da altre decisioni, come quelle sulle modifiche al decoro architettonico, che richiedono invece l'unanimità di tutti i condomini. Verificare sempre il quorum richiesto per l'argomento specifico inserito nell'ordine del giorno.
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Cosa succede se l'amministratore non convoca l'assemblea ordinaria?L'amministratore ha l'obbligo legale di convocare l'assemblea ordinaria almeno una volta all'anno, entro i sei mesi successivi alla chiusura della gestione. Se rifiuta reiteratamente o non provvede, i condomini possono agire per la sua revoca. In casi estremi, si può ricorrere alla via giudiziale per ottenere la nomina di un amministratore giudiziario o forzare la convocazione. I condomini possono sollecitare informalmente l'amministratore, ma senza potere vincolante diretto finché non si attiva la procedura di revoca o intervento legale prevista dal codice civile.
