Le politiche di agevolazione
Le politiche di sostegno ai cittadini che necessitano più di altri di contributi per affrontare le piccole o grandi sfide quotidiane, sono un tema caldo e al centro dell'agenda politica degli ultimi governi in carica. In tal senso, i coniugi sono considerati una parte rilevante della popolazione, a cui rivolgere grandi sforzi in termini economici per poter garantire loro agevolazioni e sgravi di diverso tipo. La ripresa economica parte proprio dalle nuove generazioni e non potrebbe essere diversamente, perchè il futuro dello Stato è nelle loro mani. Per quanto riguarda la prima casa, sia che si tratti di acquisto, che di costruzione o ristrutturazione, la il legislatore ha appronta un piano di agevolazioni per i coniugi che non siano titolari di altri beni immobili al di fuori del bene in questione.
A quali beni e a quali soggetti sono rivolte le agevolazioni
Il riferimento normativo per l'anno in corso è la legge di stabilità 2015, la quale individua quelle che saranno a partire dalla sua approvazione, tutte agevolazioni e detrazioni che una coppia di coniugi può richiedere. Occorre però che l'immobile non sia ricadente in determinate categorie escluse da questo pacchetto di provvedimenti, al fine di evitare elusioni della ratio legis e destinare le agevolazioni a scopi differenti da quelli per cui è prevista. In primis non si applicano agli immobili di lusso che in base al Decreto Ministeriale del 2 agosto del 1969, hanno ben precise caratteristiche di superficie e posizione. Quindi si fa riferimento ai soli immobili situati nel comune in cui il soggetto acquirente risiede o lavora, fissando per la residenza, ben precisi limiti temporali per la sua certificazione. L'immobile considerato oggetto di agevolazione può essere anche inclusivo di pertinenze anche non materialmente connesse ma comunque rientranti nel bene nel suo complesso, come box auto o cantine. Le agevolazioni non sono cumulabili per cui il titolare di un immobile acquistato servendosi delle agevolazioni in esame, non può richiedere nuovamente una futura nuova concessione delle stesse per altri immobili.
Tipologie di agevolazioni
Attraverso una specifica richiesta al momento dell'acquisto, rivolta al notaio in fase di redazione del rogito, l'acquirente di un immobile può beneficiare di una serie di sgravi. Sono principalmente imposte che vengono calcolate con percentuali fisse applicate al valore catastale dell'immobile, come l'imposta catastale, quella ipotecaria e l'imposta di registro. Alcune agevolazioni sono dettate con importi fissi mentre altre sono in percentuale e fanno sempre riferimento al prezzo di vendita dividendosi in due grandi gruppi a seconda che la casa sia acquistata da un costruttore o da un privato. Per chi acquista da un costruttore: IVA al 4%; imposta ipotecaria fissa di 168,00 euro; imposta catastale fissa di 168,00 euro. Per chi acquista da un privato: imposta di registro al 3%; imposta ipotecaria fissa di 168,00 euro; imposta catastale fissa di 168,00 euro. Nel caso in cui la fase di acquisto dell'immobile sia stata caratterizzata dalla presenza dell'intermediario, nella specie di un'agenzia immobiliare, i coniugi possono godere di una ulteriore detrazione IRPEF pari al 19% dei compensi corrisposti all'agenzia per importi non superiori a 1.000 euro.
Agevolazioni per mutui, per la costruzione della prima casa e per l'IMU
L'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, necessitano spesso di un contributo economico sostanzioso di cui i coniugi possono non disporre. Per questo i mutui destinati a tali scopi sono soggetti ad agevolazioni ed in particolare quelli ipotecari. Si fa riferimento ad una cifra pari al 19% degli interessi passivi e oneri accessori del mutuo ed è fissato un tetto massimo di 4.000 euro per l'acquisto di un immobile e di 2.582,28 euro per la costruzione o la ristrutturazione. Per poter ottenere le agevolazioni per la costruzione della prima casa è richiesto solo il requisito della proprietà del suolo su cui si realizzerà la costruzione ed inoltre rientrano nella definizione di costruzione, anche gli interventi di ampliamento o completamento. Un'ultima notazione riguarda la possibilità di ottenere uno sgravio sull'Imposta Municipale Unica, che è dovuta annualmente per i titolari di immobili in base al valore di questi e che per la prima casa può essere scontata di 200 euro a patto che sussista il requisito della residenza del titolare e dell'assenza di altre abitazioni nel suo patrimonio.
Domande frequenti
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Quali sono le condizioni principali per accedere alle agevolazioni prima casa per i coniugi?Per beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, i coniugi devono rispettare requisiti specifici stabiliti dalla normativa vigente. Il criterio fondamentale è che né il richiedente né il coniuge possano essere già proprietari, nemmeno in quota, di altri immobili residenziali nel territorio nazionale al momento dell’acquisto. Inoltre, l’immobile oggetto di transazione deve essere classificato come abitazione principale e non rientrare nelle categorie catastali di lusso. È altresì obbligatorio impegnarsi a trasferire la propria residenza nell’immobile entro diciotto mesi dall’atto di compravendita e a non alienarlo per almeno cinque anni, salvo casi eccezionali previsti dalla legge.
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Quanto costano le imposte per l’acquisto della prima casa da un privato rispetto a un costruttore?Le imposte variano significativamente a seconda che l’immobile venga acquistato da un’impresa costruttrice o da un privato. Se acquisti da un costruttore, pagherai l’IVA al 4%, oltre a un’imposta ipotecaria e una catastale fisse di 168 euro ciascuna. Al contrario, se l’acquisto avviene da un privato, si applica l’imposta di registro al 3% sul valore catastale o sul prezzo di cessione (il maggiore tra i due), sempre accompagnata dalle imposte ipotecarie e catastali forfettarie di 168 euro ciascuna. Questa differenza rende spesso più conveniente l’acquisto dal costruttore, specialmente per immobili di alto valore.
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È possibile detrarre le spese per l’agenzia immobiliare e il mutuo?Sì, esistono detrazioni specifiche per queste voci di spesa. Per le commissioni agenziali, è prevista una detrazione IRPEF del 19% sui compensi versati all’intermediario, fino a un massimale di 1.000 euro per ogni atto. Riguardo al mutuo, è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4.000 euro per l’acquisto della prima casa e 2.582,28 euro per la costruzione o ristrutturazione. Queste detrazioni vanno dichiarate nel modello Redditi e riducono direttamente l’imposta lorda dovuta.
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Cosa si intende per 'categorie catastali di lusso' escluse dalle agevolazioni?Le agevolazioni prima casa non si applicano agli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, definite come abitazioni di tipo signorile o di lusso. Queste categorie includono dimore storiche, ville di grande pregio e palazzi di notevole imponenza. I criteri di esclusione sono definiti dal Decreto Ministeriale del 1969 e tengono conto di parametri come la superficie calpestabile, il numero di vani, la qualità delle rifiniture e la posizione geografica. Verificare la categoria catastale presso il Catasto prima della stipula del rogito è essenziale per confermare l'idoneità alla domanda di agevolazione.
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Come funziona lo sconto sull'IMU per la prima casa?La prima casa gode generalmente di un'esenzione totale dall'IMU, ma per alcuni comuni o situazioni specifiche può essere previsto un contributo di solidarietà. Tuttavia, esiste una norma che prevede uno sconto fisso di 200 euro sull'IMU dovuta per la prima casa, a condizione che il contribuente abbia la residenza anagrafica nell'immobile e non possieda altri immobili residenziali nel territorio nazionale. Questo beneficio si applica automaticamente nella dichiarazione dei redditi o nel quadro IMU, riducendo il carico fiscale annuale per i proprietari che soddisfano entrambi i requisiti di residenza e unicità abitativa.