Locazione e danni all'immobile

Locazione e danni all'immobile: gli articoli di legge

La locazione è una pratica che ha origini antichissime, praticata già in epoca romana. Con la locazione una parte, il "locatore", offre ad un altra parte, il "conduttore", l'utilizzo di un bene per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di un corrispettivo. E' regolata dalla Legge 27/07/1978 numero 392, ovvero "Disciplina delle locazioni di immobili urbani". La cosiddetta cauzione viene data in garanzia di eventuali danni che si riscontreranno alla cosa locata nel momento della sua restituzione. Per quanto concerne il settore immobiliare, la cauzione non può essere di importo maggiore a 3 mensilità. Ogni anno, poi, la somma versata matura degli interessi che devono, per legge, essere corrisposti al conduttore ogni anno. Al termine della locazione la somma ricevuta si restituisce interamente, a patto che non si riscontrino danni imputabili all'incuria del conduttore.

La corretta custodia dell'immobile locato

La locazione è soggetta a diverse norme presenti nel Codice Civile. In particolare seguendo queste norme si vuole garantire la corretta custodia dell'immobile. Ci si riferisce, innanzitutto, all'articolo 1587 "Obbligazioni principali del conduttore" per il quale la cosa locata deve essere mantenuta con la stessa cura del padre di famiglia. Vi è, poi, l'articolo 1575 "Obbligazioni principali del locatore" che regola i comportamenti obbligatori per il proprietario. L'articolo 1576 "Mantenimento della cosa in buono stato locativo" prevede, ad esempio, che le piccole riparazioni e la manutenzione ordinaria siano a carico del conduttore, mentre spettano al locatore le spese di manutenzione straordinaria, di cui comunque il conduttore deve dare immediata comunicazione. Importante anche l'articolo 1590 "Obbligo di restituire la cosa locata" per il quale il conduttore deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta. Il mancato rispetto di una soltanto di queste norme costituisce indubbiamente motivo di contenzioso tra il conduttore e il locatore.

La procedura di risarcimento del danno all'immobile

Qualora il locatore violi irrimediabilmente gli obblighi relativi al mantenimento dell'abitazione in buono stato e comunque come stabilito dal contratto, si origina la cosiddetta "obbligazione risarcitoria", un vero e proprio debito che termina solamente nel momento in cui avviene il risarcimento del danno cagionato. In pratica, in una situazione simile, il conduttore ha violato l'articolo 1587 che richiede che la cosa locata sia trattata con la diligenza del buon padre di famiglia. Al termine del periodo di locazione, il locatore può rifiutarsi di ricevere indietro il proprio immobile fino al risarcimento totale del danno causato. In questa condizione, il conduttore è legalmente obbligato a continuare a corrispondere il canone mensile anche se non utilizza più l'abitazione per lo scopo stabilito (articolo 1591 "Danni per ritardata restituzione"). L'articolo 1590 obbliga al risarcimento per danni superiori alla normale usura.

Quali sono i danni all'immobile da risarcire

Il conduttore, nel momento in cui cessa il contratto di locazione, riconsegna l'immobile al locatore ed è necessario procedere con il controllo dei danni realmente risarcibili. Legalmente è obbligato a procedere al risarcimento dei danni arrecati all'immobile, ammesso che questi siano effettivamente a lui imputabili. I danni da risarcire principalmente sono quelli che superano quelli che sono considerati i degradi dovuti al normale utilizzo della cosa. Vi rientrano anche le modifiche e le innovazioni effettuate dal conduttore ma che non sono state mai effettivamente autorizzate dal locatore. Tra le spese che rientrano a pieno titolo tra quelle concernenti i danni all'immobile locato rientrano anche quelle relative ai canoni mensili dovuti durante tutto il periodo dei lavori di ripristino. Questo pagamento deve andare avanti fino al completamento definitivo dei lavori stessi.

Domande frequenti

Chi deve pagare le riparazioni ordinarie e quali sono i limiti della cauzione?

Secondo il Codice Civile, la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni sono a carico del conduttore, mentre la manutenzione straordinaria spetta al locatore. È fondamentale comunicare tempestivamente qualsiasi problema. Riguardo la cauzione, la legge stabilisce che non possa superare l'importo di tre mensilità del canone di affitto. Questa somma funge da garanzia per i danni all'immobile; inoltre, annualmente maturano interessi che vanno restituiti al conduttore. Alla fine del contratto, la cauzione viene rimborsata integralmente solo se non ci sono danni imputabili all'incuria dell'inquilino.
Cosa succede se lascio l'appartamento con danni oltre la normale usura?

Il conduttore è tenuto a restituire l'immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo la normale usura dovuta al regolare godimento. Se vengono rilevati danni superiori a questa consuetudine o modifiche non autorizzate, nasce un'obbligazione risarcitoria. Il locatore può legittimamente rifiutarsi di restituire le chiavi e il deposito cauzionale fino al completo risarcimento. In casi gravi, il conduttore potrebbe dover continuare a pagare il canone mensile anche dopo aver lasciato l'abitazione, fino a quando il danno non sarà stato totalmente coperto dai lavori di ripristino necessari.
Posso trattenere il deposito cauzionale per i lavori di ripristino?

Sì, il deposito cauzionale può essere utilizzato per coprire i costi dei danni all'immobile accertati al termine della locazione. Tuttavia, il risarcimento non si limita al semplice ammortamento del deposito. Se i costi di ripristino superano l'importo della cauzione, il conduttore rimane debitore della differenza. Inoltre, la giurisprudenza riconosce al locatore il diritto di richiedere il pagamento del canone di locazione per tutto il periodo necessario alla realizzazione dei lavori di riparazione, poiché l'immobile non è nuovamente disponibile per la locazione o per la vendita.
Devo pagare l'affitto se ho già consegnato le chiavi ma ci sono danni da riparare?

In linea generale, il contratto cessa alla riconsegna delle chiavi, ma esistono eccezioni legate al risarcimento danni. Se il conduttore ha causato danni significativi e non li ha ancora risarciti, il locatore può invocare l'articolo 1591 del Codice Civile. Questo prevede che il conduttore sia responsabile per il ritardo nella restituzione effettiva e fruibile dell'immobile. Di conseguenza, il conduttore potrebbe essere obbligato a corrispondere il canone mensile per tutta la durata dei lavori di ripristino necessari a riportare l'immobile allo stato contrattuale, fino al completamento definitivo delle opere.
Quali tipi di danni o modifiche sono considerati risarcibili?

Sono risarcibili tutti i danni che eccedono la normale usura derivante dall'uso quotidiano dell'immobile. Rientrano in questa categoria le alterazioni strutturali, i danni alle finiture, le macchie irreversibili o le rotture dovute a negligenza. Molto importante è segnalare che anche le modifiche o innovazioni apportate dall'inquilino senza l'autorizzazione scritta del locatore sono considerate danni risarcibili, poiché violano il patto contrattuale. Il principio guida è la 'diligenza del buon padre di famiglia': l'inquilino deve custodire il bene con la stessa cura che avrebbe per la propria proprietà.